宅建の危険負担をわかりやすく解説｜引渡し前後・代金・解除の違い【2026年度試験対応】

家を買う契約では、売主は家を引き渡し、買主は代金を支払います。引渡しができなくなったときに、もう一方の代金債務をどう扱うかが危険負担です。建物が壊れた原因に当事者の責任があるのかないのかを、まず確認します。

民法536条1項は、双方の責めに帰することができない事由で債務を履行できなくなった場合、債権者が反対給付を拒めると定めています。「契約した瞬間から、天災の損失は常に買主負担」という旧法の説明をそのまま使わないでください。

引渡し前に、売主にも買主にも責任のない落雷で建物が全部焼失したと仮定します。この場合、原則として買主は代金の支払いを拒めます。一方、契約に適合した建物を引き渡した後に同じ事情で焼失した場合には、民法567条の危険移転が問題になります。

引渡し後に双方の責任のない滅失・損傷が生じた場合、買主はその事実を理由に追完、代金減額、損害賠償や解除を求められず、代金の支払いも拒めません。引渡し時点で既に契約不適合があった場合とは区別します。

売主が契約に適合する目的物を用意して引渡しの履行を提供したのに、買主が受け取らない、または受け取れない場合もあります。その提供後に双方に責任のない滅失・損傷が生じたときは、引渡し後と同様の扱いになります。

ただし、契約内容に合わない物を持ってきた場合まで、買主が受け取らなかったという理由だけでこの規定を当てはめません。「契約に適合する目的物」「履行の提供」「その後の滅失等」の順を確認します。

危険負担により支払いを拒めることと、契約関係を解除して終わらせることは別です。全部の履行が不能になった場合には、民法542条に基づく無催告解除も検討しますが、買主側に責任がある場合などは別の規定が問題になります。

解除による返金と損害賠償も区別します。双方に責任がないなら、解除ができる場面でも、当然に売主へ損害賠償まで請求できるわけではありません。問われている効果が支払拒絶・解除・損害賠償のどれなのかを先に確認します。

売買・交換の37条書面では、天災その他不可抗力による損害負担の定めがある場合、その内容を記載します。定めがないときに、必ず「定めなし」と記載する義務があるわけではありません。令和7年度問29は、この契約書面の扱いに関する出題例です。

2026年度試験対応の復習では、民法の原則と、契約で定めた損害負担、それを書面に記載する義務を分けます。民法の危険負担を理解した後、実際の問題では前提となる特約の有無も確かめてください。