宅建の売買｜成立・手付解除・危険負担を時系列で整理【2026年度試験対応】

売主が種類・品質・数量について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合や移転した権利が契約内容に適合しない場合、買主は①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除の4つの手段をとれる（担保責任＝契約不適合責任）。物の売買だけでなく権利の売買も基本的に同じ。

覚え方契約不適合、買主の救済ヨン手『ツイ・ゲン・ソン・カイ』追完・減額・損害賠償・解除で戦う

ひっかけ注意担保責任の4手段の一部欠落・入替。追完・減額・賠償・解除

原則：種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができない。例外：売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときはこの期間制限はなくなる。

覚え方種類・品質の不適合は知った時からイチ(1年)以内に通知、売主が悪意か重過失なら期間制限チャラ

ひっかけ注意起算点・期間の数字すり替え。知った時から1年以内に通知

①手付解除ができるのは相手方が履行に着手するまでの間（自分が着手していても相手方が未着手なら解約OK。履行の着手は売主なら物件引渡しなど、買主なら代金・中間金の支払いなど）。②買主は手付を放棄、売主は手付の倍額を現実に提供すれば解除できる（手付100万なら買主は放棄、売主は200万支払う）。③手付解除では損害賠償請求はできない（債務不履行解除ならできる）。

覚え方解約手付、相手が着手するまでOK、買主は放棄・売主は倍返し(100万なら200万現実提供)、損害賠償はナシ

ひっかけ注意着手の主体・倍額の現実提供・賠償の有無。相手方着手までが基準

原則：種類・品質・数量が契約不適合のとき、買主は目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる（権利の不適合も同様）。売主は買主に不相当な負担を課さないときは買主が請求した方法と異なる方法で追完できる。例外：不適合が買主の帰責事由によるときは追完請求できない。

覚え方追完(ついかん)請求、修補・代替・不足分でつかんで直す、売主は負担軽けりゃ別方法可、買主のせいなら請求不可

ひっかけ注意追完方法の選択主体・買主帰責の例外。買主帰責なら請求不可

原則：契約不適合の場合、買主が相当の期間を定めて追完の催告をし期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる。例外：①追完不能、②売主が追完拒絶の意思を明確に表示、③定期行為で時期経過、④催告しても追完見込みがないことが明らかなときは催告なしで直ちに減額請求できる。不適合が買主の帰責事由によるときは請求できない。

覚え方減額はまず催告、期間内に追完なしで程度に応じ値引き、追完不能・拒絶・時期過ぎ・見込みゼロなら即減額

ひっかけ注意減額に催告不要とする罠。原則は催告後、追完不能等が例外

契約不適合の場合、買主は債務不履行の一般規定により損害賠償の請求や契約の解除ができる（方法はSEC05のとおり）。

覚え方契約不適合の損害賠償・解除は、債務不履行の一般ルールでフツーに行使できるよ

ひっかけ注意基本知識。不適合でも一般規定で賠償・解除できる

数量に関する不適合や移転した権利の不適合は期間制限（1年）の対象外。通知は不適合の種類と大体の範囲の通知が必要。期間制限とは別に消滅時効にかかる（原則：権利行使できると知った時から5年、権利行使できる時から10年）。

覚え方数量と権利の不適合はイチ(1年)制限の外、通知は種類と大体の範囲でOK、別に時効5年10年も走る

ひっかけ注意数量・権利不適合を期間制限対象とする罠。1年制限は種類・品質のみ

原則：担保責任を負わない旨の特約を結んだときは売主は担保責任を免れる。例外：売主が契約不適合を知っていたのに買主に告げなかった場合や、売主が自ら第三者のために権利を設定した場合（自ら地上権設定など）は、特約があっても担保責任を免れることはできない。

覚え方『担保責任なし』特約もチャラ、売主が不適合を知ってて黙秘か自ら地上権設定したら免れられぬ

ひっかけ注意免責特約の例外の見落とし。知って告げず等は免責されない