賃貸住宅管理業法とは｜登録制度とサブリース規制、管理業者の調べ方【2026年度試験対応】

01結論：管理業者の登録とサブリースの規制を定めた法律

賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅の管理を仕事として請け負う業者を国に登録させる制度と、サブリース業者の広告・勧誘・契約を規制するルールを、1つの法律にまとめたものです。国土交通省の制度概要ハンドブックは、3条から27条が登録制度と管理業者の義務、28条から36条がサブリースの規制、37条から46条が雑則と罰則と説明しています。

2つの柱は、対象になる事業者が違います。登録制度の対象は、オーナーから委託を受けて賃貸住宅の維持保全を行う管理業者です。一方、サブリースの規制は、オーナーから建物を借り上げて入居者に転貸する業者と、その業者と組んで勧誘する人が対象で、管理戸数に関係なく適用されます。

法律の目的は、1条で、賃貸住宅の入居者の居住の安定と、賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図ることとされています。オーナーの財産を守るだけでなく、入居者の暮らしを守ることも目的に含まれている点に注意してください。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業登録の方法」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法における登録の更新について（お知らせ）」令和8年5月（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果（令和7年度）」令和8年6月5日（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（確認日 2026年11月8日）

02法律ができた背景：管理を任せるオーナーとトラブルの増加

国土交通省の施行状況の資料によると、所有する賃貸住宅の管理業務を業者に委託するオーナーは、平成4年度の25.0%から令和5年度には71.2%に増えました。管理業務をすべて自分で行うオーナーは、同じ期間に75.0%から28.8%に減っています。

管理業者が間に入る場面が増えるにつれて、トラブルも増えました。消費生活センターに寄せられた管理会社やサブリース業者に関する相談は、平成26年度の3,785件から令和5年度の11,359件へと増えています。特にサブリースでは、家賃保証などの契約条件を誤解したことによるトラブルが社会問題になりました。

法律ができる前にも、国土交通大臣の告示による任意の登録制度がありました。ただし、登録は義務ではなく、登録しなくても管理業を営めました。新しい法律の施行日に告示の制度は廃止され、一定規模以上の業者に登録を義務づける仕組みに変わっています。

03施行日は2段階：サブリース規制が先、登録制度が後

法律は令和2年6月19日に公布され、一度にではなく2段階で施行された点に注意してください。施行日はサブリースの規制が令和2年12月15日、登録制度が令和3年6月15日です。サブリースのトラブルを早く抑えるため、規制の部分を先に施行した形です。

登録制度には1年の猶予期間がありました。施行の時点ですでに管理業を営んでいた業者は、施行日から1年間は登録しなくても営業を続けられました（附則2条）。令和4年6月からは、こうした業者にも登録が義務になっています。

登録の有効期間は5年なので、令和3年に登録した業者は令和8年に最初の更新を迎えます。国土交通省の令和8年5月のお知らせでは、令和3年7月23日に登録した業者の更新申請の受付期間を、令和8年4月24日から6月23日までと例示しています。

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04対象になる「賃貸住宅管理業」は維持保全の受託が入口

法律の対象になる賃貸住宅管理業は、2条2項で、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、建物の維持保全を行う事業と定められています。点検・清掃・修繕などの維持保全を引き受けていることが入口です。

家賃・敷金・共益費などの金銭の管理も管理業務に含まれますが、維持保全と併せて行うものに限られます。集金や送金だけを請け負う事業は、この法律の賃貸住宅管理業に当たりません。「賃貸住宅」も人の居住用の家屋に限られ、事務所や倉庫は対象外です。

どの業務が対象になるか、戸数をどう数えるかは、登録要件の記事で詳しく扱っています。ここでは、会社名に「管理」が付いているかどうかではなく、委託を受けた維持保全の有無で判断する、という点だけ押さえてください。

05登録制度：200戸以上は国土交通大臣の登録が必要

賃貸住宅管理業を営む人は、3条1項により国土交通大臣の登録を受けなければなりません。ただし、施行規則3条が定める規模、つまり管理戸数200戸に満たない業者は登録の義務がありません。自分で所有する物件は戸数に含めません。

200戸未満でも登録は受けられます。国土交通省の施行状況の資料では、令和7年5月時点の登録業者9,906件のうち3,624件（36.6%）が、登録義務のない200戸未満の業者でした。登録した後は、戸数が少なくても法律の義務と監督処分・罰則の対象になる点に注意が必要です。

登録の有効期間は5年で、更新を受けないと期間の経過で効力を失います（3条2項）。更新の申請は有効期間満了日の90日前から30日前までに行い、手数料はオンライン申請で18,000円、書面申請で18,700円です。期間を過ぎると登録は自動的に失われ、改めて新規登録をする場合は登録免許税9万円がかかります。

登録事項（商号、役員、営業所など）に変更があったときは、30日以内に届け出ます（7条）。廃業や合併で消滅したときも、30日以内の届出が必要です（9条）。

06業務管理者：営業所ごとに1人以上を選任する

登録業者は、営業所または事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任し、契約内容の明確さや維持保全の方法の妥当性などを管理・監督させる必要があります（12条1項）。1人の業務管理者が別の営業所の業務管理者を兼ねることはできません（12条3項）。

業務管理者の要件は、施行規則14条で、管理業務の2年以上の実務経験（または同等以上の能力）があり、登録を受けた賃貸不動産経営管理士か、指定講習を修了した宅地建物取引士であることとされています。試験の合格だけでは足りず、資格の登録まで必要です。

業務管理者が全員欠けた営業所では、新しい業務管理者を選任するまで管理受託契約を結ぶことができません（12条2項）。退職や異動で業務管理者がいなくなる場合は、後任の選任を先に決めておきます。

07登録業者の主な義務は契約の前後と日々の業務に分かれる

登録業者の義務は、オーナーと契約する前後の義務と、日々の業務の義務に分けると整理しやすくなります。契約の前は重要事項説明（13条）、契約の後は契約書面の交付（14条）、日々の業務では分別管理（16条）や帳簿（18条）、定期報告（20条）などです。

オーナーから見ると、これらの義務の多くは自分の手元に届く書類で確かめられます。契約前の重要事項説明書、契約後の書面、年1回以上の管理業務報告書が届いているかを見れば、業者が義務を果たしているかの手がかりになります。

なお、委託を受けた管理業務の全部をほかの業者に再委託することは禁止されています（15条）。一部の再委託はできますが、再委託の内容は重要事項説明の項目に含まれるため、契約前に必ず説明を受けます。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業登録の方法」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法における登録の更新について（お知らせ）」令和8年5月（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果（令和7年度）」令和8年6月5日（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（確認日 2026年11月8日）

08管理受託契約の重要事項説明と書面の交付

登録業者は、管理受託契約を結ぶ前に、オーナーに書面を交付して重要事項を説明しなければなりません（13条）。施行規則31条は、業者の登録年月日と登録番号、管理業務の内容と実施方法、報酬、再委託、責任と免責、定期報告、契約期間、更新と解除など11の項目を定めています。

契約を結んだ後は、遅滞なく、管理業務の対象、実施方法、契約期間、報酬などを書いた書面を交付します（14条）。契約前の説明書と契約後の書面は別のものとして区別します。オーナーの承諾があれば、どちらも電磁的方法で提供できます。

相手が登録業者や宅地建物取引業者など、専門的な知識と経験があると認められる者のときは、説明は不要とされています。一般の個人オーナーには、原則どおり説明が必要です。説明の進め方の詳細は、重要事項説明の記事で扱っています。

09サブリースの規制：広告・勧誘・契約の3つの場面

サブリースの規制は、オーナーが建物をサブリース業者に貸し、業者が入居者に転貸する契約（特定賃貸借契約）が対象です。規制は広告、勧誘、契約の3つの場面にかかります。

広告では、業者が払う家賃や契約の解除などについて、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく有利と誤認させる表示が禁止されています（28条）。勧誘では、家賃の減額の可能性など相手の判断に影響する重要な事実を、わざと告げなかったり偽ったりすることが禁止されています（29条）。

契約の前には、家賃や契約期間などを書いた書面を交付して説明し（30条）、契約の後には書面を交付します（31条）。これらの規制は、サブリース業者だけでなく、業者と組んで勧誘する建設会社や金融機関の担当者などの勧誘者にも及びます。ただし、勧誘者に課されるのは広告と勧誘の規制です。

10オーナーが登録業者を調べる方法：国土交通省の検索システム

管理会社が登録業者かどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。メニューの「賃貸住宅管理業者」を選び、商号（カナか漢字）、登録番号、本店の所在地の都道府県のいずれかを入れて検索します。商号は「株式会社」などを除いた名称で入力する必要があります。

検索結果の登録番号の読み方には注意が必要です。システムは「第0123456号」のように7桁で表示しますが、一番左の数字を除いた6桁が登録番号です。重要事項説明書や営業所の標識に書かれた番号と照らすときは、6桁で比べます。

掲載情報の更新は月1回です。登録した直後や変更した直後は、実際の情報と時差が出ることがあります。国土交通省は登録業者に有効期間を個別に知らせていないとしており、業者自身にもこのシステムで有効期間を確かめるよう案内しています。

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11契約前にオーナーが確かめたい3つのこと

管理会社に管理を任せる前に確かめたいのは、登録の有無、重要事項説明書の中身、業務管理者の3つです。登録番号は重要事項説明書の記載事項なので、書面に番号が書かれているか、検索システムの結果と一致するかを確認してください。

重要事項説明書では、報酬に含まれない費用、再委託する業務、責任と免責の範囲を特に読みます。あとで「この作業は別料金」と言われやすいのがこの3つです。説明を受けた日付と担当者の名前も控えておきます。

200戸未満で登録していない業者に頼むことも、法律上はできます。ただし、登録していない業者には登録業者の義務がかからないため、重要事項説明や定期報告を契約書で約束してもらう必要があります。サブリースの規制は登録の有無に関係なくかかります。

12違反したときの監督処分と罰則

登録業者が法令に違反すると、国土交通大臣は業務改善命令（22条）、1年以内の業務停止命令、登録の取消し（23条）を出すことができます。サブリースの規制に違反した業者や勧誘者には、指示（33条）と1年以内の業務停止命令（34条）があり、指示をしたときは公表されます。

罰則もあります。登録をせずに200戸以上の管理業を営むと、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金、またはその両方です（41条）。サブリースの勧誘で重要な事実をわざと告げなかったり偽ったりすると、6月以下の拘禁刑か50万円以下の罰金、またはその両方です（42条）。

業務管理者を選任しない、契約締結時の書面を交付しない、帳簿を備えないといった違反は、30万円以下の罰金です（44条）。法人の従業者が違反したときは、法人にも罰金が科されます（45条）。処分を受けた業者は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトの「賃貸住宅管理業者等」で調べられます。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業登録の方法」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業法における登録の更新について（お知らせ）」令和8年5月（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果（令和7年度）」令和8年6月5日（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（確認日 2026年11月8日）

13登録業者は10,197社、立入検査で多い指導は書面の不備

国土交通省が令和8年6月5日に公表した資料によると、令和7年度末時点の登録業者は10,197社です。ただし、検索システムの件数とは数え方が同じとは限らないので、数字は公表資料の時点とあわせて読みます。令和7年7月31日時点の9,987件から増えていて、登録業者は一貫して増える傾向にあります。

令和7年度には全国168社に立入検査を行い、118社に是正指導をしました。指導の件数が多かったのは、管理受託契約の締結時の書面（14条）の62件、契約前の重要事項説明（13条）の43件、帳簿（18条）の32件です。

多くは書面の記載漏れなどの形式的な不備ですが、登録番号や定期報告の記載が欠けている例も含まれています。オーナーは、受け取った書面に登録年月日と登録番号が書かれているかを確かめるだけでも、確認の第一歩になります。

サブリースについても、国土交通省は相談が依然として多いとして、契約内容と説明義務の監督を強めるとしています。違反を見つけた人は、35条の申出制度で国土交通大臣に措置を求めることができます。

14受験生は2つの柱を区別してから条文の数字を覚える

賃貸不動産経営管理士の試験では、賃貸住宅管理業法は毎年出題される分野です。問題を読んだら、登録制度とサブリースの規制のどちらの話かを最初に区別します。対象が管理業者か、サブリース業者と勧誘者かで、当てはまる条文が変わるからです。

200戸、5年、90日前から30日前、30日以内の届出、業務管理者の営業所ごとの選任は、数字と条文をセットで覚える必要があります。試験対策として条文の並びで覚える方法は、試験対策の記事にまとめています。

合トレの一問一答では、登録制度、業務管理者、重要事項説明、サブリースの規制、監督処分を論点ごとに解けます。この記事で全体像をつかんだら、間違えた論点から問題を解き直してください。

よくある質問