賃貸の更新料とは｜払う義務・最高裁の判断・法定更新との違い【2026年度試験対応】

01結論：更新料を払う義務は契約書の特約で決まる

更新料は、賃貸借の期間が満了して契約を更新するときに、借主が貸主に払う一時金です。法律が払うことを義務づけているお金ではありません。契約書に更新料の特約があれば、その定めに従って払う義務があり、特約が無ければ払う義務はありません。

最高裁は平成23年7月15日の判決で、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の特約は、額が高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り有効だと判断しました。特約がある契約で「更新料は違法だから払わない」という主張は、原則として通りません。

まず手元の契約書を開き、更新の条項と特約の欄で、更新料の有無、額、払う時期、法定更新の場合の扱いを確認してください。この4点で、払う必要があるかどうかの大半が決まります。

02更新料は法律に定めのないお金

民法601条は、賃貸借を「物を使わせること」と「賃料を払うこと」の約束で成り立つ契約と定めています。更新料はこの要素に含まれず、民法、借地借家法、消費者契約法のどれにも「更新料」という言葉は出てきません。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、第2条で「協議の上、本契約を更新することができる」と合意更新を確認的に書いているだけで、更新料の条項はありません。敷金以外の一時金を定めるときは、頭書の「その他一時金」の欄と特約条項に書く形です。

このため、更新料の額や払う時期は契約ごとに違います。国土交通省の住宅市場動向調査も、貸主に払う更新料は尋ねていないので、更新料の額を公的に集計した数字は確認できませんでした。額の相場ではなく、自分の契約書の定めを確かめる必要があります。なお、土地を借りる借地の更新料は、建物の賃貸借とは別の論点なので、この記事では扱いません。

03最高裁が示した更新料の性質

最高裁平成23年7月15日判決は、更新料がどんな性質のお金かを、契約の事情を総合して個別に判断すべきだとしたうえで、一般的な性質を示しました。更新料は、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価などの趣旨を含む「複合的な性質」を持つ、というものです。

判決は、更新料が賃料とともに貸主の事業の収益の一部になるのが通常であること、借主は更新料を払うことで円満に部屋を使い続けられることを理由に挙げています。このため、更新料を払うことに経済的な合理性が無いとは言えないとしました。

借主の側から見ると、更新料は「何の対価でもないお金」ではなく、家賃の一部を前払いしているのに近い性質も持つということです。一方、貸主の側も、更新料の額を家賃と切り離して自由に決められるわけではありません。家賃の額や更新の期間との釣り合いが、有効性の判断に使われます。

04最高裁平成23年7月15日判決の要旨

この判決（平成22年（オ）第863号・平成22年（受）第1066号、最高裁第二小法廷）の事件は、京都市内の共同住宅の一室の賃貸借でした。賃料は月3万8,000円、期間は1年、更新料は賃料の2か月分で、借主は3回の更新でそれぞれ7万6,000円を払っていました。

借主は、更新料の特約は消費者契約法10条などで無効だとして、払った更新料の返還を求めました。大阪高等裁判所は特約を無効としましたが、最高裁はこれを破棄し、借主の返還の請求を退けました。

判断の中心は、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の特約は、更新料の額が賃料の額や更新される期間に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、消費者契約法10条の「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」に当たらない、という点です。この事件の更新料は賃料の2か月分・期間1年で、特段の事情は無いとされました。

この節・表の確認資料： 裁判所「最高裁判所第二小法廷 平成23年7月15日判決（平成22年（オ）第863号・平成22年（受）第1066号）」（確認日 2026年11月8日）

05消費者契約法10条との関係

消費者契約法10条は、法律の任意規定を当てはめた場合より消費者の権利を制限したり義務を重くしたりする条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効とします。個人が住むために事業者の貸主から部屋を借りる契約は、この法律の消費者契約にあたります。

最高裁は、10条の2つの要件を分けて判断しました。1つ目の要件については、更新料の特約は賃貸借の要素ではない債務を借主に負わせるので、義務を重くする条項に当たるとしました。2つ目の要件については、明確な合意がある限り、情報や交渉力に看過できないほどの格差があるとは言えないとして、当たらないとしました。

つまり、更新料の特約が無効になるのは、契約書の書き方があいまいな場合や、額が高額に過ぎる場合などに限られます。判決は、借地借家法30条の「借主に不利な特約」にも当たらないとしています。消費者契約法の考え方は、敷金の敷引特約でも同じ枠組みで使われます。

06合意更新と法定更新の違い

契約の更新には、貸主と借主が話し合って更新する合意更新と、借地借家法26条によって当然に更新される法定更新があります。更新料の話をするときは、まずどちらの更新なのかを区別します。

法定更新は、期間の定めがある建物の賃貸借で、期間満了の1年前から6か月前までの間に、どちらも「更新しない」「条件を変えなければ更新しない」という通知をしなかったときに起こります。通知をしていても、期間満了の後に借主が使い続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときも同じです。

法定更新では、契約は前と同じ条件で更新されたものとみなされます。ただし、期間だけは「定めがないもの」になります。貸主が更新しない通知をするには、借地借家法28条の正当の事由が必要で、貸主の都合だけで更新を断ることはできません。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「借地借家法」（第26条〜第30条・第38条）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（確認日 2026年11月8日）

07法定更新でも更新料を払う必要はあるか

法定更新になったときに更新料を払う必要があるかは、契約書の定め方によって結論が変わり、争いがあります。「更新するときは更新料を払う」とだけ書かれた特約が、話し合いによる更新だけを想定しているのか、法律による更新も含むのかは、契約の解釈の問題になるからです。

最高裁平成23年7月15日判決の事件では、契約書に「法定更新であるか合意更新であるかにかかわりなく、1年経過するごとに更新料を払う」と書かれていました。借主は4回目の期間満了の後、更新料を払わずに住み続け、契約は法定更新されましたが、最高裁はこの法定更新のときの更新料7万6,000円の支払いも命じています。

この判決は、契約書に法定更新の場合も払うと明記されていた事件の判断です。法定更新の場合の定めが無い契約で同じ結論になるとは限りません。借りる人も貸す人も、更新料の条項に「法定更新の場合」の書き方があるかを確認してください。

08法定更新の後の契約：期間の定めがない賃貸借

法定更新の後は、期間の定めがない建物の賃貸借になります。次の「期間満了」が来ないので、2年ごとの更新の手続きもなくなります。更新料の特約が「更新のたびに払う」という形だと、次に払う時点が来ないことになる点に注意が必要です。

期間の定めがない賃貸借は、解約の申入れで終わります。借主からは、民法617条により申入れの日から3か月で終了します（契約に別の定めがあればそれに従います）。貸主からは、借地借家法27条により申入れの日から6か月で終了しますが、28条の正当の事由が必要です。

貸主の解約の申入れには正当の事由が要るので、法定更新になったからといって借主がすぐに退去を求められるわけではありません。借地借家法30条は、これらの規定に反する特約で借主に不利なものを無効としています。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「借地借家法」（第26条〜第30条・第38条）（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「民法」（第601条・第617条・第619条）（確認日 2026年11月8日）

09更新料と更新手数料の違い

更新料と更新手数料は、名前が似ていても受け取る人が違います。更新料は貸主に払うお金で、更新手数料（更新事務手数料）は、更新の書類を作るなどの事務を行う仲介業者や管理業者に払う手数料です。

国土交通省の住宅市場動向調査は、この2つを分けて扱っています。調査票では、更新手数料には大家に払う更新料を含めず、仲介業者に払う更新の事務手数料だけを書くよう求めています。令和7年度の調査では、三大都市圏で民間賃貸住宅に住み替えた世帯のうち、更新手数料があった世帯は44.4%でした。

家賃債務保証業者を使う契約では、保証会社との契約を続けるための費用が別にかかることもあります。これは貸主との賃貸借ではなく、保証会社との契約で決まるお金です。更新の案内に複数の費用が並んでいるときは、誰に払う何のお金かを区別して確認してください。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 報告書」（確認日 2026年11月8日）

10定期借家には更新が無く、更新料もかからない

定期借家（定期建物賃貸借）は、契約の更新がなく、期間の満了で終わる賃貸借です。借地借家法38条により、公正証書などの書面か電磁的記録で契約し、貸主が事前に「更新がなく期間満了で終わる」ことを書面を交付して説明する必要があります。

更新が無いので、更新料が生じる場面もありません。期間満了の後も住み続けたいときは、貸主と新しく契約を結び直す再契約になります。再契約は元の契約の更新ではなく、条件も改めて決める別の契約です。

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査では、民間賃貸住宅に住み替えた世帯のうち、定期借家を利用した世帯は2.0%でした。少数ですが、契約書に「定期建物賃貸借」とあれば、更新料の条項ではなく期間と再契約の条件を確認します。事前説明の要件と終了通知は、定期借家の記事で詳しく扱っています。

11更新料を払わないとどうなるか

有効な更新料の特約がある契約で更新料を払わないと、借主は払うべきお金を払っていない状態になります。最高裁の事件でも、払わずに住み続けた期間の更新料について、遅延損害金とあわせて支払いが命じられました。払わないまま住み続けても、支払いの義務が消えるわけではありません。

ただし、更新料を1回払わなかったことで、ただちに契約を解除されるとは限りません。賃貸借の解除では、債務不履行の有無だけでなく、貸主と借主の信頼関係が壊れたと言える程度かも考慮されます。解除の考え方は、賃貸借の終了と解除の論点で整理しています。

額に納得できないときは、払わずに放置するのではなく、契約書の定めを確かめたうえで貸主や管理業者と話し合うのが先です。特約の書き方があいまいだったり、額が賃料や期間に比べて高額に過ぎたりする場合は、消費生活センターなどの相談窓口に契約書を持って相談してください。

12更新の前に確かめる5つの手順

更新料をめぐる食い違いは、更新の時期が近づいてから契約書を読むことで起こりがちです。期間満了の1年前から6か月前までが、更新しない旨や条件変更の通知ができる期間なので、その前に次の5つを確かめておくと慌てずにすみます。

最初に契約書の更新の条項と更新料の額を読みます。次に通知の期間を確かめ、更新を合意で行うのか、法定更新になりそうかを見ます。続いて、更新料の額を賃料と更新の期間に照らして確かめ、最後に合意書と領収書を残します。

貸す人の側も、更新料を受け取る契約なら、契約書に額と払う時期を一義的かつ具体的に書いておく必要があります。法定更新の場合の扱いも書いておくと、後の争いを防げます。

更新の合意をしたら、新しい期間、賃料、更新料の額を書いた合意書を交わし、更新料を受け取ったら領収書を出します。連帯保証人がいる契約では、標準契約書の解説が、更新したときに貸主から連帯保証人へ知らせることが望ましいとしている点も確認してください。

13賃管の試験ではこう問われる

賃貸不動産経営管理士の試験では、更新は借地借家法の建物賃貸借の分野で扱われます。問われるのは、法定更新が起こる条件、法定更新の後の期間、貸主の更新拒絶に要る正当の事由、定期借家との違いです。更新料の特約は、消費者契約法との関係で問われます。

注意したいのは数字と主語の入れ替えです。通知の期間は「満了の1年前から6か月前まで」で、法定更新の後は「期間の定めがない」契約になります。「前と同じ期間で更新される」と書かれていれば誤りです。正当の事由が要るのは貸主の側だけで、借主が更新しない通知をするのに正当の事由は要りません。

民法619条の更新の推定と、借地借家法26条の法定更新も区別します。建物の賃貸借では借地借家法が優先し、民法の推定より借主を厚く守ります。定期借家に更新が無いこと、期間1年未満の普通借家は期間の定めがない契約とみなされること（借地借家法29条）も、あわせて押さえておきます。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「借地借家法」（第26条〜第30条・第38条）（確認日 2026年11月8日）／裁判所「最高裁判所第二小法廷 平成23年7月15日判決（平成22年（オ）第863号・平成22年（受）第1066号）」（確認日 2026年11月8日）

14更新と法定更新を一問一答で確かめる

更新の論点は、通知の期間、法定更新の後の期間、正当の事由の主語の3点で、問題の文のどこが入れ替えられているかを見抜けるかが分かれ目です。条文の言葉を覚えたら、問題を解いて確かめておく必要があります。

合トレの一問一答では、借地借家法の分野の問題を分野ごとに解けます。間違えた問題は復習の一覧に残るので、法定更新と定期借家を取り違えた問題だけを解き直せます。試験を受けない人も、更新の案内が届く前に契約の仕組みを確かめる用途に使えます。

解き終わったら、更新と法定更新の論点のページで判断の要点を見直してください。定期借家の要件を確かめたいときは、定期借家の記事に進みます。

よくある質問