敷金礼金とは｜敷金と礼金の違い・保証金・敷引きを民法と判例で整理【2026年度試験対応】

01結論：敷金は返る預け金、礼金は返らない一時金

敷金は、家賃の未払いや借主が負担すべき修繕費などに備えて、借主が貸主に預けるお金です。賃貸借が終わって部屋を明け渡した後、貸主は差し引くべき額を除いた残りを借主に返す必要があります。

礼金は、契約のときに借主が貸主に払う一時金で、退去しても返ってこないのが通常です。民法にも借地借家法にも礼金の定めはなく、契約書の取り決めだけで払うかどうかと額が決まります。

同じ「初期費用」の欄に並んでいても、敷金は預けるお金、礼金は払い切るお金です。物件を比べるときは、敷金と礼金を合計した額だけでなく、そのうち返る可能性があるのはどれかを区別して見てください。

貸す側から見ると、敷金は退去時の未払いに備える担保で、礼金は契約のときに受け取って終わる収入です。敷金を受け取ったら、退去後に差し引いた内訳を示して残りを返す手間が生じますが、礼金にはその手間がありません。

02敷金とは：民法622条の2の定義

敷金は、2020年4月施行の改正民法で初めて条文に定義が置かれました。民法622条の2は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず」、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生じる借主の金銭債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭と定めています。

この定義で大事なのは「名目を問わない」という部分です。契約書に「保証金」「預り金」と書かれていても、家賃の未払いなどを担保する目的のお金なら、民法上は敷金として扱われます。反対に「敷金」と書かれていても、目的が違えば別の性質になる余地があります。

担保される債務は家賃だけではありません。共益費、借主の責任で生じた損傷の修繕費、明渡しが遅れた期間の損害金など、賃貸借から生じる借主の金銭債務が広く含まれます。ただし、通常の使い方で生じた損耗の修繕費は、特約が無ければ借主の債務にならないので、敷金から差し引く対象にもなりません。

• 目的：賃貸借から生じる借主の金銭債務を担保する
• 名目：保証金・預り金など、名前は問わない
• 交付：借主から貸主へ渡す金銭

03敷金が返る時期と、差し引かれるもの

民法622条の2第1項は、貸主が敷金を返す時期を2つ定めています。賃貸借が終了し、かつ部屋の返還を受けたとき、または借主が適法に賃借権を譲り渡したときです。返す額は、受け取った敷金から借主の金銭債務の額を差し引いた残りです。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書の解説は、部屋の明渡しと敷金の返還は同時履行の関係に立たず、返還の時期は明渡しが完了したときだとしています。借主は「敷金を返してくれるまで部屋を出ない」とは言えないので注意が必要です。

契約期間の途中でも、借主が家賃を払わないときは、貸主は敷金をその支払いに充てることができます。一方、借主の側から「今月の家賃は敷金から引いてほしい」と求めることはできません（民法622条の2第2項）。退去時の精算の順序と原状回復の負担の分け方は、別の記事で詳しく扱っています。

04礼金とは：法律に定めのない慣行の一時金

礼金は、賃貸借の契約を結ぶときに借主が貸主に払う一時金です。民法、借地借家法、消費者契約法のどれにも「礼金」という言葉は出てきません。法律が性質を決めているお金ではなく、取引の慣行として授受されてきたお金です。

法律の定めが無いので、礼金を払う義務は契約書の取り決めから生じます。契約で合意した額を払えば、退去のときに返すという定めが無い限り、返還は予定されていません。敷金と違って、家賃の未払いや修繕費に充てるという仕組みもありません。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書には、敷金の条項はありますが、礼金の条項はありません。敷金以外の一時金を受け取るときは、頭書の「その他一時金」の欄に名称と金額を書き、特約条項に定めを置く形になっています。契約書のどこに礼金が書かれているかを確認してください。

05敷金と礼金の違いを同じ項目で比べる

敷金と礼金の違いは、法律の定め、お金の目的、退去時の扱いの3点に集約できます。敷金は民法に定義があり、債務の担保として預けるお金なので、退去後に精算されます。礼金は法律に定めがなく、返さない前提で払うお金です。

契約書の上では、敷金は契約書本体の条項で返還と差し引きの方法が定められ、礼金は特約や頭書の一時金の欄で額だけが書かれていることが多くなります。どちらも、契約前の重要事項の説明と契約書で額を確かめる必要があります。

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査では、三大都市圏で民間賃貸住宅に住み替えた世帯のうち、敷金・保証金があった世帯は51.9%、礼金があった世帯は43.1%でした。敷金と礼金は、どちらも無い物件、片方だけの物件、両方ある物件に分かれます。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「民法」（第601条・第605条の2・第621条・第622条の2）（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「消費者契約法」（第10条）（確認日 2026年11月8日）／裁判所「最高裁判所第一小法廷 平成23年3月24日判決（平成21年（受）第1679号）」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 報告書」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（確認日 2026年11月8日）

06敷金・礼金は家賃の何か月分か：国土交通省の調査

敷金・礼金の額を法律で決めた基準はありません。公的な数字としては、国土交通省の住宅市場動向調査があります。令和7年度の調査は、2024年4月から2025年3月に三大都市圏で民間賃貸住宅に住み替えた世帯を対象にしたもので、2026年7月に公表されました。

この調査では、敷金・保証金があった世帯の月数は「1か月ちょうど」が64.4%で最も多く、「2か月ちょうど」が24.5%でした。礼金があった世帯の月数も「1か月ちょうど」が73.4%で最も多く、「2か月ちょうど」は16.1%です。

ただし、これは住み替えた世帯への調査で、すべての賃貸住宅の平均ではありません。物件の場所や築年数、契約の条件で額は変わります。調査の数字は目安として使い、個別の物件では募集の条件と契約書の額を確認してください。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 報告書」（確認日 2026年11月8日）

07地域で違う：首都圏・中京圏・近畿圏の数字

同じ調査を地域別に見ると、敷金・礼金の授受の割合には差があります。令和7年度は、首都圏で敷金・保証金があった世帯が61.0%、礼金があった世帯が48.8%でした。中京圏はそれぞれ34.1%と22.7%、近畿圏はどちらも41.7%です。

月数にも差があります。敷金・保証金の月数で「2か月ちょうど」と答えた世帯は、首都圏20.4%に対して近畿圏36.9%でした。礼金の「2か月ちょうど」も、首都圏13.3%に対して近畿圏24.6%です。

地域の数字は、引っ越し先の相場をつかむ手がかりにはなりますが、個別の物件の額を決めるものではありません。一方で、ほかの地域から引っ越す人は、前に住んでいた地域の感覚で「高い」「安い」と判断しないように、募集条件を並べて比べるのが確実です。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 報告書」（確認日 2026年11月8日）

08保証金と敷金の違い：名前ではなく目的で決まる

保証金と敷金の違いは、名前だけでは決まりません。民法622条の2は名目を問わないと定めているので、家賃の未払いなどを担保する目的で預けた保証金は、法律上は敷金と同じ扱いになります。返還の時期、差し引ける債務、借主から充当を求められない点も同じです。

最高裁平成23年3月24日判決の事件でも、契約書の名前は「保証金」でした。契約書には、保証金で家賃の支払いや損害賠償などの債務を担保すると書かれていて、最高裁はこれを「敷金の性質を有する」保証金と扱っています。

一方で、保証金という名前のお金の中には、担保ではない目的のものが含まれることもあります。契約書で、何を担保するのか、いつ返すのか、返さない部分があるのかを読む必要があります。名前が敷金でも保証金でも、確かめる項目は同じです。

09敷引き・敷金償却とは：返らない部分を先に決める特約

敷引きは、預けた敷金（保証金）のうち一定額を、退去のときに貸主が受け取り、借主に返さないとする特約です。「敷金償却」「償却」と書かれることもあります。返らない額があらかじめ契約で決まっている点で、使い方に応じて精算する本来の敷金とは違います。

最高裁は、居住用の建物の敷引特約は、当事者に別の合意が無い限り、通常の使い方による損耗や経年による損耗の補修費を借主に負担させる趣旨を含むとしています。民法621条では、こうした通常損耗や経年変化は借主の原状回復義務から除かれているので、敷引きはその原則より借主の負担を重くする特約です。

敷引きがあると、部屋をきれいに使っても、その額は返りません。契約書に「敷引き」「償却」の文字があれば、額が定額か、入居期間に応じて変わるか、礼金や更新料と重ねて払うのかを確認してください。

10最高裁平成23年3月24日：敷引特約は高額に過ぎれば無効

最高裁第一小法廷の平成23年3月24日判決（平成21年（受）第1679号）は、消費者契約である居住用建物の賃貸借の敷引特約が、消費者契約法10条で無効になるかを判断しました。要旨は、敷引特約が直ちに借主の利益を一方的に害するとは言えないが、敷引金の額が高額に過ぎる場合は無効になる、というものです。

高額に過ぎるかは、通常損耗の補修費として通常想定される額、賃料の額、礼金など他の一時金の有無と額に照らして判断するとされました。ただし、賃料が近くの同種の建物の相場より大幅に低いなどの特段の事情があれば別です。この事件では、敷引金は賃料月額9万6,000円の2倍弱から3.5倍強にとどまり、礼金などの一時金も無かったことから、無効ではないとされました。

国土交通省の原状回復ガイドラインも、通常の使い方による損耗を借主の負担にしない考え方をとっています。敷引きのように借主に通常損耗の負担を負わせる特約は、その例外にあたるので、額と説明の明確さが問われます。

11敷金礼金なしの物件で確かめること

敷金も礼金も無い物件は、入居時に払うお金が少なくなります。ただし、敷金が無いということは、退去のときに差し引く預け金が無いということです。原状回復の費用や未払いがあれば、退去時にその都度請求されることになります。

礼金や敷金の代わりに、別の名前の費用が契約書に書かれていることもあります。退去時のクリーニング費用を借主が負担する特約、短期間で解約したときの違約金の特約などがその例です。初期費用が少ない物件ほど、特約条項の欄を読む必要があります。

家賃債務保証業者を使う契約では、保証会社に払う保証料が別にかかります。これは貸主に払う敷金・礼金ではなく、保証会社との契約で決まるお金です。物件ごとの総額は、敷金・礼金・保証料・特約の費用をまとめて比べてください。

12契約前に契約書で確かめる5つの手順

敷金と礼金をめぐるもめごとの多くは、契約書の読み落としから始まります。契約前に、次の5つの順で確かめると、退去のときに「返ると思っていた」「返らないと聞いていない」という食い違いを防げます。

最初に名目を見て、敷金・礼金・保証金のどの欄にいくら書かれているかを確かめます。次に、そのお金が債務の担保か、返さない前提の一時金かを条項から読みます。続いて、返る時期と差し引かれるものを確かめ、特約に敷引きや償却が無いかを読みます。最後に、入居時の部屋の状態を写真と書面で残します。

入居時の記録は、退去時に通常損耗か借主の責任による損傷かを分ける材料になります。撮影した日と場所が分かる形で残すことが必要です。

貸す側も、契約前に額と返還の条件を書面で示しておくと、退去時の説明が楽になります。標準契約書の第6条は、敷金から差し引く債務の額の内訳を借主に明示しなければならないとしています。精算書に内訳を書けるよう、入居時と退去時の記録を同じ形でそろえておきます。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「民法」（第601条・第605条の2・第621条・第622条の2）（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「消費者契約法」（第10条）（確認日 2026年11月8日）／裁判所「最高裁判所第一小法廷 平成23年3月24日判決（平成21年（受）第1679号）」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 報告書」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（確認日 2026年11月8日）

13賃管の試験ではこう問われる

賃貸不動産経営管理士の試験では、敷金は民法の賃貸借の分野で扱われます。問われるのは、この記事で見た定義、返還の時期、充当の向き、名目との関係です。部屋を借りる人の知識と同じ内容が、正誤を判断する形で確かめられます。

注意したいのは、貸主と借主を入れ替えたひっかけです。「貸主は未払いの家賃に敷金を充てられる」は正しく、「借主は敷金を家賃に充てるよう求められる」は誤りです。返還の時期も「明渡しと引換えに返す」と書かれていれば誤りで、明渡しが先です。

建物が売られて貸主が代わった場面もよく使われます。民法605条の2第4項により、貸主の地位が新しい所有者に移ったときは、敷金を返す債務も新しい所有者が引き継ぎます。敷引特約と消費者契約法10条の関係も、最高裁の判断の要旨とあわせて押さえておく必要があります。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「民法」（第601条・第605条の2・第621条・第622条の2）（確認日 2026年11月8日）／裁判所「最高裁判所第一小法廷 平成23年3月24日判決（平成21年（受）第1679号）」（確認日 2026年11月8日）

14敷金の判断を一問一答で確かめる

敷金の論点は、条文の言葉を正確に覚えると、問題の文のどこが入れ替えられているかがすぐに分かります。定義、返還の時期、充当の向き、貸主の交代の4点を、問題を解いて確かめておくのが近道です。

合トレの一問一答では、賃貸借の分野の問題を分野ごとに解けます。間違えた問題は復習の一覧に残るので、貸主と借主を取り違えた問題だけを解き直すこともできます。試験を受けない人も、契約書を読む前の確認に使えます。1問ずつ正誤と根拠の条文が出るので、敷金と礼金の違いを自分の言葉で説明できるかを確かめられます。

解き終わったら、敷金の論点のページで判断の要点を見直してください。退去時の精算の流れを知りたいときは、敷金の返還の記事に進むと、明渡しから返還までの順序を確かめられます。ただし、個別の契約でもめているときは、契約書と記録を持って消費生活センターなどの相談窓口に相談してください。

よくある質問