賃貸借（対抗要件・敷金・転貸借）

基本

賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。

注意

賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。

覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継

基本

賃貸不動産の譲渡があった場合、譲受人は所有権移転登記がなければ、賃借人に対して賃貸人の地位が移転したことを主張できない。

注意

賃貸人地位の対抗に登記が要る点。移転主張には所有権移転登記が必要

覚え方：賃貸物件を譲り受けたら、移転登記なきゃ賃借人に『大家は俺だ』と言えないぞ譲受人

基本

民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。

注意

民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。

覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける

基本

土地・建物を所有する者が土地に抵当権を設定し、抵当権実行により土地と建物の所有者が別々になった場合、自動的に建物所有者に地上権を与えて土地を使えるようにする制度。

注意

法定地上権の趣旨のすり替え。所有者が別々になる場面が前提

覚え方：法定地上権、土地に抵当かけ実行で所有者バラバラ、じゃあ建物さんに地上権あげて土地を使わせる救済

基本

①抵当権設定当時、土地上に建物が存在すること(登記の有無は問わない)。

注意

設定当時の建物存在・所有者同一の要件抜け。登記の有無は問わない

覚え方：法定地上権のヨン要件、設定時に建物あり(登記不問)・所有者が同一・一方か双方に抵当・実行で別々になる

基本

抵当権設定当時は更地で、設定後にその土地に建物を築造した場合、抵当権者は土地と建物を一括競売にかけられる(建物はBのものでなくてもよい)。

注意

一括競売でも優先弁済の範囲。優先弁済は土地の代価のみ

覚え方：更地に抵当その後に建てたら、土地建物イッカツ競売OK(建物は他人でも可)、でも優先弁済は土地代だけ

基本

抵当権設定登記後の賃借人(対抗できない場合)は、抵当権実行により買受人に明け渡す必要があるが、一定の場合、買受人が買い受けたときから6カ月を経過するまで建物を引き渡さなくてよい。

注意

猶予は建物のみ。土地賃借人には猶予なし。期間は買受け時から6カ月。

覚え方：抵当後の店子は買受人にサヨナラ、でも猶予は無(6)ロっとムー(6カ月)、土地の借主にゃ猶予なし

基本

抵当権設定登記前の賃借権は対抗要件を備えていれば抵当権者等に対抗できる。

注意

設定登記の前後で対抗の可否が逆。後の賃借権は「全抵当権者の同意＋同意登記」が例外要件。

覚え方：抵当より先に住みゃ勝てる、後からじゃダメ、でも全抵当が『同意登記』でひっくり返る

基本

民法上の賃貸借は最長50年だが、借地借家法の借地権の存続期間は30年。

注意

借地権の当初存続期間は30年。短い定めは30年に。50年と混同させる。

覚え方：借地の当初はサンレイ(30年)固定、短く決めてもサンレイ、長けりゃその期間で青天井

基本

賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。

注意

賃貸借の上限は50年。超える定めは50年に短縮。20年と誤らせる典型。

覚え方：賃貸借はゴレイ(50)超えられぬ、越えたら削られゴレイ止まり、更新後もゴレイ天井

基本

更新方法は合意更新・請求更新・法定更新の3つ。

注意

更新後期間は最初20年・2回目以降10年。数字入替えに注意。請求/法定更新は建物必要。

覚え方：更新はゴウ・セイ・ホウ(合意・請求・法定)の三本、請求と法定は建物あってこそ、後はニレイ(20年)以上・二回目からトオ(10年)以上

基本

存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、(1)契約の更新がない、(2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、(3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。

注意

一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。

覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要)

基本

もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。

注意

事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。

覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ

基本

対抗要件:民法は賃借権の登記。

注意

借地の対抗要件は建物の登記、借家は建物の引渡し。買取請求権は借地=建物、借家=造作。組合せのすり替えに注意

覚え方：対抗は民法トウキ(登記)のみ、借地は建物登記もOK、借家は引渡しでOK、買取請求も忘れずに

基本

民法上、不動産賃借権を第三者に対抗するには登記が必要だが、借地借家法では借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば第三者に対抗できる。

注意

対抗力は「借地権者名義で登記した建物の所有」。表示登記でも可。建物登記は借地権登記でなくてよい。

覚え方：登記なくても自分名義の建物建ってりゃ借地は第三者に対抗、表示の登記でも文句なし

基本

民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。

注意

民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。

覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける

基本

登記した建物が滅失した場合でも、一定の内容(滅失建物の特定・滅失日・再築予定等)をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは借地権の対抗力を維持できる。

注意

滅失後の掲示による対抗力維持は滅失日から2年間。数字すり替えに注意。

覚え方：建物燃えても看板掲示で対抗キープ、滅失からニ(2年)過ぎるまでは借地は生きてる

基本

民法上、建物賃借権を第三者に対抗するには建物賃借権の登記が必要だが、借地借家法では登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。

注意

借家権は建物の引渡しで対抗可。登記が必要と誤らせる。

覚え方：民法は借家も登記いるが、借地借家法なら引渡しさえありゃ第三者に対抗できる

基本

賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要(黙認も含む)。

注意

譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要。承諾の相手は賃借人・転借人どちらでもよい。

覚え方：貸したり又貸しゃ貸主の承諾いる、黙認もアリ、無断でやりゃ原則カイジョ(解除)されるぞ

基本

無断譲渡・転貸でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除できない。

注意

背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない例外。

覚え方：無断でも背信ハイシンってほどじゃない特段の事情ありゃ、貸主は解除できません

基本

転貸しても賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は終了しない。

注意

適法転貸でも賃貸人・賃借人の関係は継続。賃貸人は転借人に直接請求もできる点。

覚え方：テンタイ(転貸)しても貸主と借主は切れず、借主が滞納すりゃ転借人に直接『払え』

基本

賃貸人が転借人に直接賃料を請求する場合、賃料と転借料のうちいずれか低い金額が限度となる。

注意

直接請求できる限度は賃料と転借料のうち低い方。高い方と誤らせる。

覚え方：転借人への直接請求は賃料と転借料の低いほう、十五(15万)と十(10万)ならジュウ(10万)が限度

基本

賃借権が譲渡されると譲受人が新賃借人となり、賃貸人と旧賃借人の関係は終了する。

注意

譲渡の場合は旧賃借人との関係が終了。転貸(関係継続)との相違に注意。

覚え方：ジョウト(譲渡)されりゃ新借主が主役、旧借主は退場、貸主は新人にだけ請求

基本

賃借人(B)の債務不履行で賃貸借が解除されたときは、転借人(C)は賃貸人(A)に対抗できず、AはCに明渡しを請求できる。

注意

債務不履行解除は転借人に対抗可。転借人への賃料支払機会の通知は不要。

覚え方：Bの滞納で不履行解除なら、転借人Cはお手上げ、AはCに『出てけ』、支払機会の通知も不要

基本

必要費=現状維持に必要な支出(雨漏り修繕等)。

注意

必要費は直ちに請求可。有益費は終了時に賃貸人が支出額か増価額を選択償還。混同注意。

覚え方：必要費(雨漏り)は今すぐ返せ、有益費(ウォシュレット)は終了時、貸主が支出額か増価額を選んで払う

基本

敷金の返還は、賃貸借契約が終了し賃貸物を返還したあと、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときとなる。

注意

明渡しが先で同時履行の関係にない点。同時履行と誤らせる典型。

覚え方：敷金返還は明け渡してから、明渡しが先で同時履行にゃならんのよ

基本

賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。

注意

賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。

覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継

基本

賃借権の譲渡で賃借人が変わった場合(借手チェンジ)、敷金についての権利義務は原則として新賃借人に承継されない。

注意

賃借人変更(借手チェンジ)では敷金は原則承継されない。賃貸人変更と逆。

覚え方：借手チェンジ(賃借人交代)じゃ敷金は原則ついてこない、新借主に引き継がれず

基本

賃借人は受取り後に生じた損傷(通常の使用による損耗・経年変化を除く)につき、賃貸借終了時に原状回復義務を負う。

注意

通常損耗・経年変化は原状回復の対象外。含めると誤り。

覚え方：現状(原状)回復は借主の傷だけ、通常使用の擦り減りは除く、借主無責なら回復ムヨウ