行政書士の抵当権｜物上代位・利息2年分・明渡し猶予を整理【2026年度試験対応】

抵当権に基づく物上代位は賃料債権にも及ぶ（最判平成元年10月27日）。最判平成10年1月30日は、目的債権が譲渡され第三者対抗要件が備えられた後であっても、抵当権者は自ら差押えをして物上代位権を行使できるとした。一般債権者の差押えとの優劣は、抵当権設定登記の時と差押命令の第三債務者への送達の時の先後で決まる（最判平成10年3月26日）。抵当不動産の賃借人が第三者に転貸した場合の転貸賃料には、賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き物上代位できない（最決平成12年4月14日）。

覚え方賃料には及ぶが転貸賃料には及ばない。譲渡されても差押えで追える

ひっかけ注意債権譲渡の対抗要件が先に備わると物上代位できなくなるとする誤りが狙われる。判例は物上代位を認める。

388条の法定地上権の要件は、抵当権設定当時に土地の上に建物が存在すること、土地と建物が同一の所有者に属すること、土地または建物に抵当権が設定されたこと、競売により所有者を異にするに至ったことである。最判昭和36年2月10日は、更地に抵当権を設定した後に建物が築造された場合、抵当権者が建物の築造をあらかじめ承認していたとしても法定地上権は成立しないとした。この場合、抵当権者は土地とともに建物を一括競売できるが、優先弁済を受けられるのは土地の代価に限られる（389条）。

覚え方更地に付けたら地上権なし。承認があっても成立しない

ひっかけ注意抵当権者が建物築造を承認していれば法定地上権が成立するとする誤りが定番。判例はこれを明確に否定する。

最判昭和44年11月4日は、土地が共有の場合、他の共有者が法定地上権の発生をあらかじめ容認していたなどの特段の事情がない限り、成立を否定する。他の共有者の持分まで負担を課すことになるからである。これに対し建物が共有の場合は土地共有者の利益を害しないため成立する（最判昭和46年12月21日）。また土地に1番抵当権が設定された当時に土地と建物の所有者が異なっていれば、その後同一所有者となって2番抵当権が設定されても、1番抵当権が消滅しない限り成立しない（最判平成2年1月22日）。これに対し建物に1番抵当権が設定された当時に別人所有であっても、2番抵当権設定当時に同一所有者となっていれば、建物の競売により成立する（大判昭和14年7月26日）。

覚え方土地共有は原則不成立、建物共有は成立

ひっかけ注意土地共有と建物共有を同じ結論で処理する誤りが狙われる。土地共有では原則不成立、建物共有では成立と結論が逆になる。

最大判昭和45年6月24日は無制限説を採り、差押え前に取得した債権であれば、その債権と被差押債権の弁済期の先後を問わず相殺を差押債権者に対抗できるとした。511条1項がこれを明文化している。同条2項は、差押え後に取得した債権でも差押え前の原因に基づいて生じたものであれば相殺を対抗できるとする。相殺の意思表示に条件・期限は付けられず、効力は相殺適状の時にさかのぼる（506条）。

覚え方差押え前に取得した債権なら弁済期の先後を問わず相殺できる

ひっかけ注意自働債権の弁済期が受働債権より後に到来する場合は相殺できないとする制限説の記述が誤りとして出る。

826条1項は親権を行う父または母とその子との利益が相反する行為について、親権者が家庭裁判所に特別代理人の選任を請求しなければならないとし、2項は親権に服する数人の子の間で利益が相反する場合に一方のために特別代理人を選任すべきものとする。該当性は行為の外形から客観的に判断され、親権者自身の債務のために子の不動産に抵当権を設定する行為は利益相反行為にあたる。特別代理人によらずにされた行為は無権代理となり、子が成年に達した後に追認できる。

覚え方外形で判断。親の借金のために子の不動産に抵当権は相反する

ひっかけ注意親権者の動機や意図から利益相反性を判断するとする誤りが狙われる。判例は行為の外形から客観的に判断する。

留置権の成立要件は、他人の物を占有していること、その物に関して生じた債権を有すること（牽連性）、債権が弁済期にあること、占有が不法行為によって始まったものでないこと（295条2項）である。留置権は不可分性を有し（296条）、留置権者は果実を収取して他の債権者に先立ち弁済に充当でき（297条）、善管注意義務を負う（298条1項）。債務者は相当の担保を供して消滅を請求でき（301条）、占有を失えば留置権は消滅する（302条）。

覚え方他人の物・牽連性・弁済期・適法占有の四条件

ひっかけ注意留置権に物上代位を認める誤りが狙われる。304条を準用するのは先取特権・質権・抵当権であり、留置権には優先弁済権がない。

最判昭和29年1月14日は、造作買取代金債権について建物との牽連性を否定し、建物の留置を認めなかった。また最判昭和43年11月21日は、不動産の二重譲渡で第一買主が売主に対して有する損害賠償請求権も物に関して生じた債権とはいえず、第二買主に対する留置権を認めないとする。これに対し借地人が建物買取請求権を行使した場合の代金債権については、建物を留置でき、その反射的効果として敷地の明渡しも拒める（大判昭和14年8月24日。ただし敷地の占有により得た利益は地代相当額の不当利得として返還を要する）。

覚え方造作代金では建物を留置できない、建物買取代金なら敷地まで留置できる

ひっかけ注意造作買取代金債権で建物を留置できるとする誤りが定番。造作は建物とは別個の物であり牽連性が否定される。

395条1項の引渡猶予の対象は、競売手続の開始前から使用または収益をする者と、強制管理等の管理人が競売手続開始後にした賃貸借により使用または収益をする者であり、猶予期間は買受けの時から6箇月である。買受人が買受け後の使用の対価について1箇月分以上の支払を相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がないときは適用されない（2項）。また最判平成17年3月10日は、占有により交換価値の実現が妨げられる場合、抵当権者は抵当権に基づく妨害排除請求として自己への直接の明渡しを求めうるとした。

覚え方引渡猶予は買受けから六箇月。対価を払わなければ猶予は消える

ひっかけ注意改正前の短期賃貸借保護（3年）と混同させる出題が多い。現行法は明渡猶予6箇月であり、賃借権が対抗できるわけではない。

更地に抵当権を設定した後に建物が築造された場合は、抵当権者が築造を承認していても法定地上権は成立しない

土地が共有の場合は、他の共有者が法定地上権の発生をあらかじめ容認していた等の特段の事情がない限り成立しない

目的債権が譲渡され第三者対抗要件が備えられた後でも、抵当権者は自ら差押えをして物上代位権を行使できる