法令上の制限

宅建の高さ制限を比較！絶対高さ・斜線制限・日影規制の覚え方【2026年度試験対応】

宅建の建築基準法の高さ制限を一覧比較。絶対高さ10m・12mの対象地域、道路・隣地・北側斜線、区域外の建物にも及ぶ日影規制を過去問とともに整理します。

要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 4問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結

学習内容を表す生成イメージです。実在の相談事例・建物を紹介する写真ではありません。

2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。

まず押さえるポイント

建物の高さ制限は、絶対高さ、道路・隣地・北側の斜線制限、日影規制を分けて覚えます。絶対高さ10m・12mの対象は第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域です。日影規制は、対象区域外の高さ10mを超える建物にも及ぶ場合があります。

法令基準日：2026-04-01 ／解説更新日：2026-09-09

高さ制限の一覧：何を制限する規則か

高さ制限には、建物の高さを直接制限するもの、境界からの距離に応じて各部分の高さを制限するもの、周囲に生じる影の時間を制限するものがあります。名称だけを一列に暗記せず、規制の仕組みを先に分けます。

一つの建物に複数の規制が重なることもあります。どれか一つを満たせば他の規制がなくなるわけではありません。条例による指定や法定の特例があるときは、その条件を個別に確認します。

高さ制限の一覧：何を制限する規則か
確認点	判断の基準
絶対高さ	対象となる低層住居系の地域で、10mまたは12mを上限とする
道路斜線	前面道路側からの距離に応じて高さを制限する
隣地斜線	対象地域で、隣地境界からの距離に応じて高さを制限する
北側斜線	対象地域で、真北方向の距離に応じて高さを制限する
日影規制	条例で指定された対象区域について、冬至日の日影時間等を制限する

根拠：e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2

絶対高さ10m・12mは、どの地域にかかる？

建築基準法55条の絶対高さ制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域が対象です。高さの限度は、都市計画で定める10mまたは12mです。建築主が自由にどちらかを選ぶわけではありません。

「第一種住居地域」と「第一種低層住居専用地域」は別の用途地域です。第一種という文字が共通でも、55条の対象を広げないようにします。令和4年度問18では、この地域名の区別が判断点になっています。

55条にも許可による例外等があります。本記事の10m・12mは条文の原則を示すもので、対象地域内のすべての建物に例外なく同じ上限がかかるという意味ではありません。

根拠：e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2 不動産適正取引推進機構｜令和4年度試験問題・正解番号表

道路・隣地・北側斜線は、対象と測る方向を比較する

道路斜線は前面道路の反対側の境界線からの距離が基本です。地域や容積率の区分に応じた適用距離等があるため、道路から無限に同じ斜線が続くという理解ではありません。

隣地斜線は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。これらの地域には、絶対高さや北側斜線などの別の規制があります。

北側斜線は真北方向の距離を用います。対象は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域です。ただし、中高層住居専用地域のうち条例で日影規制の対象とされたものは、北側斜線の対象から除かれます。

道路・隣地・北側斜線は、対象と測る方向を比較する
確認点	判断の基準
道路斜線	前面道路の反対側の境界線を基準に確認
隣地斜線	低層住居専用2地域・田園住居地域は対象外
北側斜線	真北方向。中高層住居専用地域の日影規制対象除外に注意

根拠：e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2

日影規制は、対象区域外なら無関係？

日影規制は、地方公共団体が条例で指定する区域を対象とし、冬至日の一定時間帯に周囲へ生じる日影を制限するものです。建物の所在地と高さ、影がかかる土地を分けて読みます。

建築基準法56条の2第4項は、対象区域外にある高さ10mを超える建築物で、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせるものを、対象区域内にある建築物とみなして規制を適用します。

したがって「区域外だから一律に適用なし」は誤りです。令和5年度問18では、区域外という条件だけで対象から外す肢が出ています。10mを「超える」という高さの条件と、影が対象区域に届く条件をセットで確認しましょう。

根拠：e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2 不動産適正取引推進機構｜令和5年度試験問題・正解番号表

宅建の高さ制限は、この順番で解く

まず規制の種類を見つけ、次に用途地域や条例指定を確認し、最後に高さ・距離・例外を当てはめます。数値だけを先に探すと、適用されない地域に計算式を使ってしまいます。

例えば、第一種住居地域と書かれた肢に10m・12mが出てきたら、55条の対象地域かを最初に疑います。日影規制で対象区域外と書かれたら、高さ10m超と対象区域内への日影という追加条件を探してください。

過去問を復習した後は、下の独自問題で地域名や条件を言い換えても判断できるか確かめましょう。防火地域や建蔽率の規則も、同じ建築基準法でも対象・計算方法が異なるものとして整理すると混同を減らせます。

根拠：e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2 不動産適正取引推進機構｜令和4年度試験問題・正解番号表不動産適正取引推進機構｜令和5年度試験問題・正解番号表

出題例の原本・年度別問題

過去の出題を手がかりに、判断する条件を整理します。このページの説明と確認問題は合トレのオリジナルです。

令和4年度問18
絶対高さ10m・12mの対象地域と第一種住居地域を区別する。
公式の公表資料を確認する
令和5年度問18
日影規制の対象区域外の建物にも規制が及ぶ条件を確認する。
公式の公表資料を確認する

オリジナル確認問題で判断する

○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。

問1　田園住居地域では、建築主が10mまたは12mのうち希望する高さを、都市計画の定めに関係なく選べる。
根拠：資料1
問2　第一種住居地域という名称だけで、建築基準法55条の10m・12mの絶対高さ制限が適用されると判断できる。
根拠：資料1
問3　日影規制の対象区域外にある高さ10m超の建物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる場合は、対象区域内の建物とみなして規制を適用する。
根拠：資料1
問4　第一種中高層住居専用地域のうち、条例で日影規制の対象とされた地域は、北側斜線制限の対象から除かれる。
根拠：資料1

この解説の一次資料

e-Gov｜建築基準法55条・56条・56条の2確認日：2026-09-09
不動産適正取引推進機構｜令和4年度試験問題・正解番号表確認日：2026-09-09
不動産適正取引推進機構｜令和5年度試験問題・正解番号表確認日：2026-09-09

最重要ポイント

斜線制限の種類

斜線制限は建築物の高さを道路境界線等から上方斜めに引いた線の内側におさめる制限。①道路斜線制限②隣地斜線制限③北側斜線制限の3種がある。

覚え方斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。

混同注意・比較表

敷地・高さ・斜線・日影制限

「適用区域、対象建物、絶対高さ、道路・隣地・北側、天空率」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。

敷地・高さ・斜線・日影制限
事由	基本ルール	例外・ひっかけ	理由・判断ポイント
各斜線制限が適用される区域	道路斜線制限は全区域で適用。隣地斜線制限は低層住居専用・田園住居地域には適用なし。北側斜線制限は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域が対象。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。	北側斜線の対象地域と、日影規制を受ける中高層住居専用地域の除外を区別する	覚え方：北側は低層・田園・中高層が基本。中高層で日影規制の対象なら北側斜線から除く。
斜線制限の種類	斜線制限は建築物の高さを道路境界線等から上方斜めに引いた線の内側におさめる制限。①道路斜線制限②隣地斜線制限③北側斜線制限の3種がある。	斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う	覚え方：斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。
低層住居専用地域等の絶対高さ制限	第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。	絶対高さは10mまたは12m。数字と対象地域を狙う	覚え方：低層田園の絶対高さ、ジュウかジュウニ(10mか12m)で都計が決めた線を超えるな。
天空率	計画建築物の天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、採光・通風等が確保できるため斜線制限の適用を受けずに建築できる。	天空率適合なら斜線制限の適用を受けない。逆に読ませる	覚え方：計画建物の空が広けりゃ『てんくう(天空率)』クリア、斜線制限すっ飛ばして建てられる。
敷地面積の最低限度	用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度が定められたときは、その最低限度以上でなければならない。都市計画で定める最低限度は200㎡を超えることはできない。	都計で定める最低限度は「200㎡を超えられない」。数字を狙う	覚え方：敷地の最低限度、都計で決めても『にひゃく(200㎡)』を超えちゃダメ、青天井は許さない。
敷地面積の最低限度の適用除外	①建蔽率8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等②公衆便所・巡査派出所等公益上必要なもの③周囲に広い空地があり特定行政庁が許可したもの④特定行政庁が用途上・構造上やむを得ず許可したものは適用除外。	適用除外の要件(8/10地域かつ防火地域内耐火等)を狙う	覚え方：ハチ(8/10)防火の耐火・便所派出所・広い空地・やむを得ず許可の四人は、敷地最低限度をスルー。

各斜線制限が適用される区域

基本ルール: 道路斜線制限は全区域で適用。隣地斜線制限は低層住居専用・田園住居地域には適用なし。北側斜線制限は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域が対象。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。
例外・ひっかけ: 北側斜線の対象地域と、日影規制を受ける中高層住居専用地域の除外を区別する

判断ポイント

覚え方：北側は低層・田園・中高層が基本。中高層で日影規制の対象なら北側斜線から除く。

斜線制限の種類

基本ルール: 斜線制限は建築物の高さを道路境界線等から上方斜めに引いた線の内側におさめる制限。①道路斜線制限②隣地斜線制限③北側斜線制限の3種がある。
例外・ひっかけ: 斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う

判断ポイント

覚え方：斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。

低層住居専用地域等の絶対高さ制限

基本ルール: 第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。
例外・ひっかけ: 絶対高さは10mまたは12m。数字と対象地域を狙う

判断ポイント

覚え方：低層田園の絶対高さ、ジュウかジュウニ(10mか12m)で都計が決めた線を超えるな。

天空率

基本ルール: 計画建築物の天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、採光・通風等が確保できるため斜線制限の適用を受けずに建築できる。
例外・ひっかけ: 天空率適合なら斜線制限の適用を受けない。逆に読ませる

判断ポイント

覚え方：計画建物の空が広けりゃ『てんくう(天空率)』クリア、斜線制限すっ飛ばして建てられる。

敷地面積の最低限度

基本ルール: 用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度が定められたときは、その最低限度以上でなければならない。都市計画で定める最低限度は200㎡を超えることはできない。
例外・ひっかけ: 都計で定める最低限度は「200㎡を超えられない」。数字を狙う

判断ポイント

覚え方：敷地の最低限度、都計で決めても『にひゃく(200㎡)』を超えちゃダメ、青天井は許さない。

敷地面積の最低限度の適用除外

基本ルール: ①建蔽率8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等②公衆便所・巡査派出所等公益上必要なもの③周囲に広い空地があり特定行政庁が許可したもの④特定行政庁が用途上・構造上やむを得ず許可したものは適用除外。
例外・ひっかけ: 適用除外の要件(8/10地域かつ防火地域内耐火等)を狙う

判断ポイント

覚え方：ハチ(8/10)防火の耐火・便所派出所・広い空地・やむを得ず許可の四人は、敷地最低限度をスルー。

01敷地・高さ・斜線・日影制限の重要暗記項目

重要度 A / 収録過去問 6回

斜線制限の種類

覚え方斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。

ひっかけ注意斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う

重要度 A / 収録過去問 6回

各斜線制限が適用される区域

道路斜線制限は全区域で適用。隣地斜線制限は低層住居専用・田園住居地域には適用なし。北側斜線制限は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域が対象。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。

覚え方北側は低層・田園・中高層が基本。中高層で日影規制の対象なら北側斜線から除く。

ひっかけ注意北側斜線の対象地域と、日影規制を受ける中高層住居専用地域の除外を区別する

重要度 A / 収録過去問 6回

日影規制の対象区域と対象建築物

低層住居専用・田園住居地域は軒高7m超または地階を除く階数3以上、中高層住居専用・住居・準住居・近隣商業・準工業地域は高さ10m超が対象。商業・工業・工業専用地域は対象区域として指定されない。ただし、区域外でも高さ10m超で冬至日に対象区域内へ日影を生じさせる建物には規制が及ぶ。

覚え方日影の対象区域と、区域外から影を落とす建物を分ける。区域外も10m超なら冬至日の影を確認。

ひっかけ注意対象区域に指定されない地域でも、高さ10m超で冬至日に対象区域へ影を落とす建物は規制対象になる

重要度 B / 収録過去問 6回

日影規制の時間帯

冬至日の真太陽時の午前8時から午後4時まで（北海道は午前9時から午後3時まで）の間に、敷地外の一定範囲に一定時間以上の日影を生じさせてはならない。

覚え方日影は冬至のハチ時からヨ時(8〜16時)、北海道はク時からサン時(9〜15時)、影を落とすな他人の敷地に。

ひっかけ注意日影規制は冬至日の8時〜16時(北海道9時〜15時)。時間帯を狙う

重要度 B / 収録過去問 6回

日影規制対象区域外の建築物

対象区域外にある建築物でも、高さ10m超で冬至日に対象区域内に日影を生じさせるものには日影規制が適用される。

覚え方対象区域の外でも、ジュウ(10m)超で冬至に区域内へ影落とすなら、日影規制がおいかけてくる。

ひっかけ注意対象区域外の建物でも高さ10m超で対象区域に日影を落とせば規制対象

重要度 A / 収録過去問 6回

敷地が2つの用途地域にまたがる場合

建築物の敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、広いほう（敷地の過半が属するほう）の用途制限が適用される。

覚え方二つの用途にまたがる敷地、『かはん(過半)』の広いほうの制限が勝つ多数決。

ひっかけ注意またがる敷地は「過半(広いほう)」の用途制限を適用。狭いほうと誤らせる

重要度 A / 収録過去問 6回

建蔽率が異なる地域にまたがる敷地

建蔽率の異なる地域にまたがって敷地がある場合は、建蔽率は加重平均で計算する（各地域の指定建蔽率×面積比の合計）。

覚え方建蔽率ちがう地域またぎは『かじゅう(加重)』平均、面積比でならして計算するのがオトナ。

ひっかけ注意またがる敷地の建蔽率は「加重平均」。過半の地域を適用と誤らせる

重要度 A / 収録過去問 6回

低層住居専用地域等の絶対高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。

覚え方低層田園の絶対高さ、ジュウかジュウニ(10mか12m)で都計が決めた線を超えるな。

ひっかけ注意絶対高さは10mまたは12m。数字と対象地域を狙う

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誤答が集中する引っかけ

8件

ひっかけ斜線制限の種類
斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う

残り7件は論点整理プレミアムでご覧いただけます。61論点分の引っかけを、出題ランク順にまとめています。

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03この論点の根拠

関連法令: 建築基準法
情報確認日: 2026年4月1日施行法令基準
復習方法: 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける

法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、必ず公式案内も確認してください。

問題演習

敷地・高さ・斜線・日影制限の○×一問一答

1/8問解答 0・正解 0

法令上の制限重要度 A頻出度 6／24（編集部の目安）

敷地が2つの用途地域にまたがる場合

建築物の敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、敷地の過半が属する用途地域の用途制限が敷地全体に適用される。

敷地・高さ・斜線・日影制限の○×一問一答11問｜問題と解説

この論点で収録している11問を、正誤と解説つきで通して読めます。上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。

問1
敷地が2つの用途地域にまたがる場合重要度A
建築物の敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、敷地の過半が属する用途地域の用途制限が敷地全体に適用される。
答え：○（正しい）
解説
正しい。用途制限は敷地の過半が属する広いほうの地域のものが適用される。
問2
建蔽率が異なる地域にまたがる敷地重要度A
建蔽率の異なる地域にまたがって敷地がある場合は、敷地の過半が属する地域の建蔽率が敷地全体に適用される。
答え：×（誤り）
解説
誤り。建蔽率が異なる地域にまたがる場合は加重平均で計算する。
問3
容積率が異なる地域にまたがる敷地重要度B
容積率の異なる地域にまたがって敷地がある場合は、容積率は加重平均で計算する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。容積率が異なる地域にまたがる場合は加重平均で計算する。
問4
敷地面積の最低限度重要度B
用途地域に関する都市計画で定める敷地面積の最低限度は、300㎡を超えることができない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。都市計画で定める敷地面積の最低限度は200㎡を超えられない。
問5
敷地面積の最低限度の適用除外重要度C
建蔽率8/10の地域内かつ防火地域内にある耐火建築物等は、敷地面積の最低限度の制限の適用を受けない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等は最低限度の適用除外。
問6
斜線制限の種類重要度A
斜線制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類がある。
答え：○（正しい）
解説
正しい。斜線制限は道路・隣地・北側の3種類がある。
問7
各斜線制限が適用される区域重要度A
北側斜線制限は、すべての用途地域において適用される。
答え：×（誤り）
解説
誤り。対象は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。
問8
日影規制の対象区域と対象建築物重要度A
商業地域、工業地域および工業専用地域は、条例で日影規制の対象区域として指定する地域に含まれない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。これらは対象区域として指定する地域には含まれない。ただし、対象区域外でも高さ10m超で冬至日に対象区域内に日影を生じさせる建物には、建築基準法56条の2第4項により規制が及ぶ。
問9
日影規制の時間帯重要度B
日影規制の対象となる時間帯は、夏至日の午前8時から午後4時までである。
答え：×（誤り）
解説
誤り。日影規制の基準は冬至日の午前8時から午後4時まで(北海道は9〜15時)。
問10
低層住居専用地域等の絶対高さ制限重要度A
第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。低層住居専用・田園住居地域の絶対高さは10mまたは12m。
問11
日影規制対象区域外の建築物重要度B
日影規制の対象区域外にある建築物は、高さ10mを超え対象区域内に日影を生じさせる場合であっても、日影規制の適用を受けることはない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。対象区域外でも高さ10m超で対象区域に日影を生じさせれば規制対象。

次の学習

敷地・高さ・斜線・日影制限の問題を続けて解く

この論点に対応する11問を絞り込んで出題します。

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