マンション管理士の2026年改正｜決議の母数・通知・再生手法【2026年度試験対応】

01規約変更は定足数と決議を二段階で見る

区分所有法31条では、区分所有者と議決権の双方の過半数が出席することが原則の定足数です。その上で、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上で規約変更を決めます。定足数を上げる規約の定めや、権利に特別の影響を受ける者の承諾も確認します。

全100人で各1票、他の前提に問題がなく60人・60票が出席した例では、4分の3は45人・45票です。ただし60票の賛成だけを数えて人数を確認しない、定足数未達なのに賛成率だけで決める、といった計算はできません。

02通知は議案の要領と期間を確認する

改正35条では、集会の招集通知で目的事項と議案の要領を示します。通常の通知期間は少なくとも1週間前で、規約で伸長できますが短縮はできません。以前の「伸縮できる」という整理をそのまま覚えないでください。

標準管理規約は通常の総会について原則2週間前としています。法律の原則と標準規約の規定は数字が異なるため、問題がどちらを前提にしているかを先に読みます。建替えなどの特別な通知期間も別です。

03建替えは出席者だけで計算しない

建替えの原則は区分所有者と議決権の各5分の4以上です。これは出席者だけを母数にする規約変更と異なります。耐震性等の法定の客観的要件に該当する場合は各4分の3に緩和されるため、要件の記載を確認してください。

建物更新、建物敷地売却、取壊し等の制度も追加されています。建物敷地売却では敷地利用権の持分価格も母数になるので、再生という言葉で全てを同じ決議にまとめないことが重要です。

04所在不明者の除外には裁判所の手続がある

連絡の取れない所有者がいるからといって理事長が自由に議決権を削除できるわけではありません。38条の2の裁判を得た場合の効果を確認します。議決権の取扱いと、その者の専有部分の管理や売却は別の問題です。

国内管理人や所有者不明専有部分管理人等も、それぞれ選任主体と権限が異なります。誰が任命し、何の行為をできるのかを比較して覚えると、似た名称に引っ張られにくくなります。

05基準日と取得日を混同しない

この教材は2026年度試験の法令基準日である4月1日に合わせています。資料を9月に取得したことは、9月時点のすべての改正を試験範囲に加えるという意味ではありません。条文のページを開く際は、表示されている施行版を確認してください。現在の法律名が同じでも、施行日を切り替えると内容が異なることがあります。旧問題の見直しでは「出題年度の前提」「今回の基準日の前提」を二段にして残します。

06普通決議も母数を先に読む

39条の通常の決議では、法律又は規約に別段の定めがないことを確認した上で、出席した区分所有者とその議決権の各過半数を見るのが基本です。これは全体の人数をそのまま分母にする整理と異なります。ただし「出席者基準」という一語だけで、他の条文に定める定足数や個別の特別多数を消してはいけません。最初に行為の種類を特定し、その行為を定めた条文から計算に必要な条件を拾います。

07著しい共用部分変更は例外条件を確認する

17条の著しい共用部分変更は、原則の定足数を確認し、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上で判断します。一方、法定の危険除去等や移動等の円滑化に関する要件を満たす場合には、3分の2となる規定があります。「工事だから3分の2」と短縮して覚えず、問題文がどの要件を示しているかを確認してください。規約による別段の定めや、専有部分の使用への特別の影響も個別に検討します。

08規約変更と共用部分変更を同じ表で比較する

規約変更と著しい共用部分変更は、原則の賛成割合だけ見ると似ています。しかし、その行為について規約でどこまで別段の定めができるかや、法定の緩和要件は同じとは限りません。比較表には行為名、条文、定足数、賛成の母数、割合、追加条件を別の列で書いてください。片方の問題で覚えた例外をもう片方へ移す誤りを防ぐには、似ている点を確認した後で、違う条件だけを一つ言い直すと整理できます。

09大規模復旧と建替えを区別する

61条の大規模な一部滅失からの復旧は、出席者を基準とする3分の2の決議と定足数を確認する論点です。62条の建替えは建物を取り壊して新たに建築する制度で、全体を基準とする原則の5分の4とは場面が異なります。どちらも建物を再び使うための対応ですが、行為の内容を飛ばして賛成割合だけを比較してはいけません。設問では、被害の程度と実施する工事の内容を先に拾ってから条文を選びます。

10団地一括建替えは全体と各棟を確認する

70条の一括建替えでは団地全体の決議要件だけで結論を出さず、各棟の反対者の要件も確認します。各建物で区分所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合の制約を、全体の賛成割合とは分けて読みます。「又は」を「かつ」と読み替えると、人数だけ又は議決権だけで反対要件に当たる例を見落とします。まず棟ごとに人数と議決権を整理し、その後で団地全体の条件と合わせて判断してください。

11新しい管理制度は選任者と権限で覚える

所在等不明者の議決権の除外、国内管理人、所有者不明専有部分管理人などは、名前が似ていても同じ制度ではありません。管理する対象、選任や裁判に関わる者、実行できる行為を一つずつ確認します。議決権の除外の裁判があったことを、その専有部分を管理組合が自由に処分できることと結び付けないでください。制度名だけを一覧で暗記するより、具体的に何の困りごとを処理する制度なのかを条文と対応させます。

12改正前のメモを修正する順番

まず自分のノートから「全区分所有者」「伸縮」「4分の3」「5分の4」のような言葉を探し、どの行為について書いたのかを確認します。次に現行の基準版の条文を開き、母数、定足数、例外の順で照合します。数字が同じでも母数だけ変わっている場合があるので、数字検索だけで修正を終えないでください。修正した箇所には基準日と根拠条項を残し、当時の過去問の正解とは別欄に記録しておくと、年度をまたいで復習できます。

よくある質問