修繕積立金とは｜国交省の目安と相場、値上げ・高すぎる時の見方【2026年度試験対応】

01結論：修繕積立金は共用部分の計画修繕のお金。目安は㎡あたり月額で見る

修繕積立金は、将来の修繕工事にかかる費用を、長い期間をかけて計画的に積み立てるお金です。外壁、屋根、エレベーターなどの共用部分は区分所有者全員で管理するため、工事のたびに一度に集めると負担が大きく、合意もまとまりにくくなります。そこで毎月少しずつ積み立てます。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、主に購入予定者と区分所有者・管理組合に向けて、額の水準を判断する材料を示しています。目安は戸あたりではなく、専有面積1㎡あたりの月額です。広い住戸ほど負担が大きくなるので、面積をそろえて比べる必要があります。

ただし、ガイドラインの額は事例調査から出した目安です。範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切と判断されるわけではありません。額だけで良し悪しを決めず、長期修繕計画の内容、積立方式、残高を合わせて確かめます。

02管理費との違い：使い道が違い、会計も分ける

標準管理規約は、区分所有者が管理組合に納める「管理費等」を、管理費と修繕積立金の2つに分けています（25条）。管理費は管理員の人件費、共用設備の保守、清掃費、委託業務費など、毎年かかる通常の管理に使います（27条）。

修繕積立金は、一定年数ごとの計画修繕、不測の事故による修繕、共用部分の改良などの特別の管理に充てる場合に限って取り崩せます（28条1項）。そして、管理費とは区分して経理しなければなりません（28条4項）。口座に余裕があっても、日常の支出に回すことはできません。

駐車場などの使用料は、その施設の管理費用に充てた残りを修繕積立金として積み立てます（29条）。なお、修繕積立金は共用部分の工事のためのもので、各住戸のリフォーム費用は原則として含まれません。

この節・表の確認資料： 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）コメント含む」（令和7年10月改正）（確認日 2026年11月8日）

03額はどう決まるか：長期修繕計画から逆算する

修繕積立金の額は、将来の工事の内容、おおよその時期、概算の費用を盛り込んだ長期修繕計画に基づいて決まります。新築のときは分譲会社が長期修繕計画と修繕積立金の額を示し、その後は管理組合が計画を見直して額を決め直します。

各住戸の負担は、標準管理規約では共用部分の共有持分に応じて計算します（25条2項）。共有持分は原則として専有部分の床面積の割合なので、同じマンションでも広い住戸ほど月額が高くなります。

長期修繕計画は工事の内容や費用を確定するものではなく、一定期間ごとに見直す前提です。工事費が上がったり、新しい工事項目が加わったりすれば、必要な積立額も変わります。計画の読み方は、長期修繕計画の記事で詳しく扱います。

04国土交通省の目安：延床面積と階数で5つに分かれる

ガイドラインの目安は、長期修繕計画作成ガイドラインにおおむね沿って作られた366事例の計画を分析した結果です。計画期間全体で必要な工事費の総額を、その期間で積み立てる場合の専有面積1㎡あたりの月額で示しています。機械式駐車場の分は含まず、別に加算します。

示されているのは、平均値と「事例の3分の2が包含される幅」です。事例のばらつきが大きいため、上下6分の1ずつを除いた幅を目安にしています。地上20階以上の超高層は、特殊な足場が要ることなどから工事費が高くなる傾向があり、別の区分になっています。

注意したいのは、この額が「いま払っている月額」ではなく「計画期間全体の平均額」だという点です。段階増額積立方式で当初の額が低いマンションでは、現在の月額を目安と比べても判断できません。次の節の計算式で平均額を出してから比べます。

この節・表の確認資料： 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンション管理」（ガイドライン等の掲載ページ）（確認日 2026年11月8日）

05自分のマンションで計算する方法：残高と積立総額を床面積と月数で割る

ガイドラインの計算式は、計画期間全体の平均額＝（計画期間当初の残高A＋計画期間に集める修繕積立金の総額B＋専用使用料等からの繰入額の総額C）÷総専有床面積X÷計画期間の月数Y です。A・B・Cはいずれも長期修繕計画に書かれています。

ガイドラインのモデルケースは、地上10階建、延床7,000㎡、総専有床面積4,900㎡（70㎡×70戸）、計画期間30年です。残高7,000万円、積立総額2億6,460万円、繰入額9,000万円を足した4億2,460万円を、4,900㎡と360か月で割ると、約241円になります。

このモデルは「20階未満・5,000㎡以上10,000㎡未満」に当たるので、平均252円、幅170円〜320円と比べます。ただし、機械式駐車場があるため、次の節の加算をしてから比べる必要があります。

06機械式駐車場がある場合：1台あたりの工事費を加算する

機械式駐車場は修繕に多額の費用がかかるため、目安には含めず、別に加算します。加算額は、機種ごとの1台あたり月額の修繕工事費×台数÷総専有床面積で計算します。

モデルケースの3段（ピット2段）昇降式30台なら、5,840円×30台÷4,900㎡で約36円です。目安は平均252＋36＝288円、幅は206円〜356円となり、モデルの241円は幅の中に収まります。

一方、駐車場の修繕費を管理費や修繕積立金と区分した駐車場使用料会計などで賄う場合は、この加算は必要ありません。自分のマンションの会計がどちらの形かを、決算書で確認してください。

この節・表の確認資料： 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）（確認日 2026年11月8日）

07相場はいくらか：戸あたりに直す計算と、総合調査の実額

目安を戸あたりの月額に直すには、㎡単価に専有面積を掛けます。例えば「20階未満・5,000㎡以上10,000㎡未満」で70㎡の住戸なら、平均252円で17,640円、幅は170円〜320円で11,900円〜22,400円です。これは計画期間全体の平均で、当初の月額ではありません。

実際に払われている額は、国土交通省の令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）で分かります。月・戸あたりの修繕積立金は、駐車場使用料等からの充当を含む総額の平均が13,378円、充当を除く額の平均が13,054円でした。

ただし、総合調査の平均は「いま払われている額」の平均で、必要な額の平均ではありません。同じ調査では、計画上の積立額に比べて現在の積立額が不足しているマンションが36.6％ありました。相場の数字だけで安心せず、自分のマンションの計画と比べる必要があります。

08均等積立方式と段階増額積立方式：将来の値上げを前提にするか

積立方法には、計画期間に必要な額を最初から均等に積み立てる均等積立方式と、当初の額を抑えて段階的に値上げする段階増額積立方式があります。購入時にまとまった修繕積立基金を集める方式や、工事のときに一時金や借入れを前提にする方式もあります。

ガイドラインは、将来の負担増を前提とする方式は、値上げの合意ができずに積立金が不足する事例があると注意し、均等積立方式が望ましいとしています。令和5年度の総合調査では、均等積立方式が40.5％、段階増額積立方式が47.1％で、新しいマンションほど段階増額の割合が高くなっていました。

ガイドラインの例では、30年で戸あたり522万円が必要な場合、均等積立方式なら月14,500円です。段階増額の例は、修繕積立基金36万円を集め、初年度を月6,000円とし、5年おきに3,000円ずつ上げて26〜30年目に21,000円とする計画です。

09段階増額の引上げの考え方：初期額は0.6倍以上、最終額は1.1倍以内

令和6年6月の改定で、ガイドラインに「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」が加わりました。均等積立方式とした場合の月額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は基準額の1.1倍以内とします。早めに引上げを終えて、均等積立方式に近づけるための考え方です。

国土交通省のパンフレットは、新築の段階増額の計画を調べた結果として、30年の計画期間で初期額が約7,000円、最終額が約28,000円と、約4倍に上がる例を示しています。均等にした場合は19,250円で、その0.6倍は11,550円、1.1倍は21,175円なので、この例は初期額も最終額も範囲から外れます。

ただし、この考え方は、工事費の高騰などを踏まえて現在の額を大幅に引き上げることまで制限するものではないと明記されています。見直しで大きな値上げ案が出たときに、この基準を理由に退けることはできません。

この節・表の確認資料： 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」令和6年6月改訂 新旧対照表（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「段階増額積立方式を採用しているマンションは早めに均等積立方式に切り替えよう！」（確認日 2026年11月8日）

10値上げが起きる理由：計画どおりの増額と、見直しによる増額

値上げの理由は大きく2つあります。1つは段階増額積立方式で、最初から値上げが計画に組み込まれている場合です。もう1つは、5年程度ごとの見直しで必要額が増える場合で、こちらは均等積立方式でも起きます。

見直しで額が増えるのは、経年で必要な工事が変わり、劣化の状況、技術の変化、工事費の高騰で周期や費用が変わるためです。ガイドラインは、労務費が建設業の担い手不足などで変動しうるとし、上昇分を考慮することも挙げています。給排水管やエレベーターなど高額な工事が、計画期間の後半に入ってくることもあります。

パンフレットは、40歳で購入した人は約20年後に収入が大きく減る傾向があり、段階増額だと収入が下がる時期に負担が上がると説明しています。値上げの議案が出たら、反対か賛成かを決める前に、見直した計画のどの工事が増えたのかを確認してください。

11高すぎると感じたとき：目安の幅と、高くなる理由を照らし合わせる

まず、計算式で平均額を出し、目安の幅の上限を超えているかを見ます。超えていても、それだけで払いすぎとは言えません。ガイドラインは、複雑な形状の建物や超高層、内廊下やラウンジ、温泉・プールなどの共用施設、機械式駐車場があるマンションは工事費が高くなる傾向があるとしています。

建物が小さいほど単価は高くなりがちで、目安でも延床5,000㎡未満の平均は335円と、5,000㎡以上の区分より高く設定されています。海に近い塩害地域や寒冷地、労務費の地域差も工事費に影響します。

一方、目安を大きく超える理由が説明できないときは、計画の中身を確認する必要があります。工事項目の重複、周期の短すぎる設定、性能向上の改良工事を計画に入れたかどうかなど、何に費用を見込んでいるかを長期修繕計画で確かめます。

12安すぎるときの注意：将来の値上げ・一時金・借入れが前提になっていないか

月額が安いこと自体は良い点に見えますが、注意が必要です。段階増額で初期額を抑えている、修繕のときに一時金や借入れを前提にしている、計画期間が短く高額な工事が入っていない、といった理由で低くなっていることがあります。

管理計画認定の基準（国の基本方針の別紙二）には、計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと、将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと、計画の最終年度に借入金の残高がないことが入っています。ガイドラインは、著しく低額かどうかの目安として、事例の3分の2が包含される幅の下限を使う考え方を示しています。

安いマンションを選ぶときは、長期修繕計画の収支のグラフで、残高が足りなくなる年がないかを見てください。不足が見込まれる場合、購入後に値上げや一時金の議案が出る可能性が高くなります。

13購入前に確かめる書類：計画・議事録・決算・滞納

中古マンションを買う前には、修繕積立金の額だけでなく、その額を決めた根拠と、今どれだけ積み立てられているかを見ます。標準管理規約64条は、長期修繕計画書や修繕等の履歴情報を、組合員または利害関係人が理由を付けた書面で請求すれば閲覧できるとしています。ただし、利害関係人は売主から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者などで、購入を考えているだけの人は含まれません。資料は仲介する業者を通じて求めます。

滞納も確認が必要です。区分所有法8条により、管理組合は滞納された管理費等を、住戸を買った人（特定承継人）にも請求できます。標準管理規約26条も同じ趣旨です。総合調査では、管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションが30.1％ありました。

宅地建物取引業者が行う重要事項説明でも、修繕の積立てに関する規約の内容と既に積み立てられている額が説明事項に入っています。説明項目の範囲は、重要事項説明の記事で確認できます。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）コメント含む」（令和7年10月改正）（確認日 2026年11月8日）／e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（確認日 2026年11月8日）

14マンション管理士の試験ではこう問われる

マンション管理士試験では、修繕積立金は「建物・設備」と「規約・管理実務」の両方で出ます。令和3年度問39は修繕積立金ガイドラインからの出題で、超高層マンションは同程度の規模のマンションより修繕工事費が安くなる傾向にある、という誤りの記述を選ばせました。実際は高くなる傾向です。

管理適正化法の分野では、管理計画認定の基準の数字が問われます。令和6年度問48では、3か月以上の滞納額が全体の1割以内という基準の対象を「管理費」とした記述が誤りでした。基準の対象は修繕積立金です。

標準管理規約では、修繕積立金を取り崩せる経費の範囲と、管理費との区分経理が繰り返し出ます。2026年度の試験は2026年4月1日に施行されている法令等が基準なので、改正された管理計画認定の条番号にも注意してください。

この節・表の確認資料： 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）コメント含む」（令和7年10月改正）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」（令和8年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）／マンション管理センター「令和3年度マンション管理士試験問題」（確認日 2026年11月8日）／マンション管理センター「令和6年度マンション管理士試験問題」（確認日 2026年11月8日）

15確かめたことを問題で使う

修繕積立金の論点は、数字を覚えるだけでは点になりません。均等積立と段階増額の違い、目安が平均額であること、区分経理と取崩しの範囲を、問題文の条件に当てはめて判断できるかが問われます。

区分所有者として見るときも、試験の準備として読むときも、確かめる順番は同じです。計画の中身、積立方式、残高、そして管理組合で決める手続きの順に見ていくと、額の高い・安いだけにとらわれずに判断できます。

よくある質問