マンションの理事会とは｜決められること・役員の選び方・任期【2026年度試験対応】

01結論：理事会は総会で決めたことを実行し、総会の議案をつくる

マンションの理事会は、管理組合の業務を日々動かす機関です。標準管理規約51条は、理事会の職務を、規約や総会の決議で任された業務の執行を決めること、理事の職務を監督すること、理事長・副理事長・会計担当理事を選ぶことの3つとしています。

最終的に決めるのは総会です。予算と決算、管理費等の額、規約の変更、役員の選任、管理委託契約の締結などは総会の決議事項で、理事会は案をつくって総会に出します。理事会だけで決められることと、総会でしか決められないことを区別することが、理事の仕事の出発点です。

標準管理規約では、理事会は理事の半数以上が出席しなければ開けず、議事は出席理事の過半数で決めます（53条1項）。実際のルールはマンションごとの規約で決まるので、自分の規約で確認してください。

02理事会は法律ではなく規約で置く機関

区分所有法には「理事会」という言葉は出てきません。法律が定めるのは、集会（総会）と、集会の決議で選ぶ管理者です（3条・25条）。理事会は、各マンションの規約で置く機関です。

標準管理規約は、理事長を区分所有法上の管理者とし（38条2項）、理事会を中心に運営する形をとっています。管理者としての理事長は、共用部分を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利と義務を持ちます（区分所有法26条1項）。

一方、管理組合法人では、区分所有法49条が理事を必ず置くとし、理事が数人いれば規約に別段の定めがない限り法人の事務は理事の過半数で決めるとしています。法人かどうかで根拠の条文が変わる点に注意します。管理組合の全体像は、管理組合の記事で扱っています。

03理事会が決めること：標準管理規約54条の16項目

標準管理規約54条1項は、理事会の決議事項を16項目挙げています。大きく分けると、総会に出す案をつくること、区分所有者からの申請を承認すること、法的な措置を進めること、管理組合の運営に関わることです。

件数が多いのは、専有部分のリフォームなどの申請の承認です。標準管理規約は、この承認・不承認に限り、理事の過半数の承諾があれば書面や電磁的方法で決議できるとしています（53条2項）。申請が多く、早く審査する必要があるためです。

ただし、災害などで総会を開くのが難しいときは、応急的な修繕工事の実施を理事会で決められます（54条1項15号）。その場合は、工事に充てる資金の借入れと修繕積立金の取崩しも理事会で決議できます（54条2項）。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

04理事会だけでは決められないこと：総会の決議事項

総会は組合員全員で組織し、管理組合の最終的な意思決定を行います（42条1項）。標準管理規約48条は、総会の決議を経なければならない事項を挙げています。規約と使用細則等の変更、役員の選任・解任と役員活動費、収支決算と予算、長期修繕計画、管理費等の額、修繕積立金の取崩し、建替えなどの再生の決議、管理委託契約の締結などです。

理事会は、これらの議案をつくって総会に出すことはできますが、理事会の決議だけで実行することはできません。たとえば管理会社を替えるときも、理事会で比較・検討したうえで、新しい管理委託契約を結ぶかどうかを総会で決めます。

標準管理規約のコメントは、日照を遮る植栽の伐採のような重要な問題は、総会の決議で決めることが望ましいとしています。一方、共用部分の軽微な変更などの特定の事項を、規約で理事会の決議事項にすることもできます。その場合は、監事による監視や組合員への透明性に配慮する必要があります。

05役員の構成と人数：理事長・副理事長・会計担当理事・理事・監事

標準管理規約35条は、管理組合に理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事を置くとしています。理事の人数には理事長・副理事長・会計担当理事が含まれます。監事は理事ではありません。理事会を外から点検する役員です。

人数は規約で決めます。コメントは、理事はおおむね10〜15戸に1名を選び、最低3名程度、最高20名程度を目安としています。200戸を超え、役員が20名を超えるような大規模マンションでは、理事会の中に部会を設けることも考えられますが、決議するのは理事全員の理事会です。

役員になれるのは人だけで、法人は役員になれないと解されています。法人が住戸を持っている場合は、その法人の職務命令を受けた人などを選びます。役員候補の本人確認には、顔写真付きの身分証明書の提示を求める方法が挙げられています。

06役職ごとの役割：何を担当するか

理事長は管理組合を代表し、業務を統括します。通常総会で前年度の業務の執行を報告し、一定の期間ごとに職務の執行の状況を理事会に報告します（38条3項・4項）。報告の間隔は規約で決め、コメントは「3か月に1回以上」を例に挙げています。

副理事長は理事長を補佐し、理事長に事故があるときは代理し、理事長が欠けたときは職務を行います。会計担当理事は、管理費等の収納・保管・運用・支出などの会計業務を担います。理事は理事会を構成し、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実を見つけたときは、直ちに監事に報告する必要があります（40条2項）。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

07役員の選び方：輪番・立候補・推薦・抽選

標準管理規約では、理事と監事は総会の決議で組合員の中から選び、理事長・副理事長・会計担当理事は理事会の決議で理事の中から選びます（35条2項・3項）。総会に出す役員の候補をどう決めるかは、規約や細則、慣行に委ねられています。

令和5年度マンション総合調査では、役員を選任している1,532組合のうち、選任の方法（複数回答）は順番（輪番）が78.3％で最も多く、立候補が34.5％、推薦が16.8％、抽選が8.1％でした。輪番で候補が決まっても、総会で選任されて初めて役員になる点に注意します。

役員になれる人の範囲を、居住する組合員に限るか、住んでいない組合員や同居の親族まで広げるかも、規約で決めます。調査では、規約で選任できる範囲に、居住する組合員を含む管理組合が96.6％、居住していない組合員を含むのが24.6％、同居の親族を含むのが28.7％でした。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕」（確認日 2026年11月8日）

08任期と改選、役員になれない人

役員の任期は規約で定め、再任もできます（36条1項）。コメントは、任期を組合の実情に応じて1〜2年とし、業務の継続性を重視するなら半数改選として任期を2年にするのもよいとしています。調査では任期1年が57.1％、2年が38.1％、半数ずつ改選する管理組合が30.4％でした。

任期が満了したり辞任したりした役員は、後任が就任するまで引き続き職務を行います（36条3項）。途中で欠けた役員の補欠の任期は、前任者の残りの期間です。組合員から選ばれた役員が住戸を売るなどして組合員でなくなったときは、役員の地位を失います。

破産者で復権を得ない人、拘禁刑以上の刑の執行を終えてから5年を経過しない人、暴力団員等は、役員になることができません（36条の2）。

09理事会の成立と決議：半数以上の出席と過半数

理事会は理事長が招集します（52条1項）。招集の手続は総会の招集を定めた43条を準用し、通知は理事と監事に出しますが、理事会で別の定めをすることもできます。理事が一定数の理事の同意を得て招集を請求すると、理事長は速やかに招集しなければなりません。

理事会は理事の半数以上が出席しなければ開けず、議事は出席理事の過半数で決めます（53条1項）。WEB会議システム等で出席した理事も、定足数の出席理事に含まれると考えられています。書面や電磁的方法での決議は、専有部分の修繕などの承認・不承認に限られます（53条2項）。

決議に特別の利害関係がある理事は、議決に加わることができません（53条3項）。議事録は総会の議事録の規定を準用して作成し、保管します（53条4項）。

10欠席・代理出席・書面での意見

理事は総会で選ばれ、組合員のために誠実に職務を行う立場なので、原則として本人が理事会に出席して議論し、議決権を使います。標準管理規約のコメントはこの原則を示したうえで、負担を軽くする方法を挙げています。

1つは職務代行者です。理事の配偶者や一親等の親族などを職務代行者に定め、理事会に出席させる方法で、これを認めるには規約の明文の定めが必要です。総会での選任のときなどに、職務代行者の氏名を示して承認を得ておくことが望ましいとされています。

もう1つは、やむを得ず欠席する理事が、あらかじめ通知された事項について書面で表決する方法です。これも規約の明文の定めが必要です。規約に定めがないまま、委任状で家族などに代理出席させることはできません。

11監事と理事会：出席して意見を述べる義務

監事は理事会に出席し、必要があると認めるときは意見を述べなければなりません（41条4項）。以前は出席が「できる」とされていましたが、監査の機能を強めるために義務になりました。

ただし、理事会は招集の手続を経て理事の半数以上が出席すれば開けるので、監事が出席しなかったことは決議の有効性に影響しません。監事は理事ではないので、理事会の定足数にも議決にも数えません。

監事は、理事の不正行為などを見つけたときは遅滞なく理事会に報告し、必要なら理事長に理事会の招集を請求できます。請求から5日以内に、2週間以内の日を理事会の日とする招集の通知が出なければ、監事が自ら理事会を招集できます（41条5項〜7項）。

12利益相反の承認と、理事長の解職

役員が自分や第三者のために管理組合と取引をするとき、または管理組合と役員の利益が相反する取引をするときは、理事会で重要な事実を示して承認を受ける必要があります（37条の2）。役員が経営する会社に、管理組合が工事を発注するような場面です。

管理組合と理事長の利益が相反する事項では、理事長は代表権を持たず、監事または理事長以外の理事が管理組合を代表します（38条6項）。

理事の互選で選んだ理事長・副理事長・会計担当理事は、理事の過半数の一致でその職を解くことができます。一方、理事としての地位は総会で選任されたものなので、総会の決議を経なければ解けません（コメント51条関係）。

13理事会の開催の頻度：月1回が最も多い

理事会を何回開くかは、規約や細則、マンションの規模で決まります。令和5年度マンション総合調査では、役員を選任している1,532組合のうち、月に1回程度開いているのが35.7％、2か月に1回程度が27.3％、3か月に1回程度が25.5％でした。

月に1回程度開く割合は、完成年次が古いほど、総戸数が多いほど高くなる傾向がありました。理事会を定期的に開いている1,313組合のうち、監事が常時出席しているのは84.7％です。

大規模修繕などの大きな課題は、理事会が専門委員会を置いて調べさせることもできます（55条）。ただし、理事会の権限を超える検討や、認められた経費を超える費用がかかる場合は、専門委員会の設置に総会の決議が必要です。調査では、専門委員会を設置していない管理組合が52.5％でした。

14なり手不足の対策：範囲・負担・外部の専門家

令和5年度の調査では、外部役員の選任を検討している、または将来必要になれば検討したいという管理組合が34.6％ありました。検討する理由は、区分所有者の高齢化が42.7％、役員のなり手不足が42.3％です。

対策は大きく3つに分けられます。1つ目は役員になれる人の範囲を広げることで、住んでいない組合員や同居の親族を加えるかを規約で決めます。2つ目は負担を減らすことで、職務代行者や書面表決の規定、半数改選、役員活動の必要経費と報酬の支払（37条2項）が挙げられます。

3つ目は外部の専門家を役員や管理者に迎えることです。標準管理規約は、35条2項の組合員要件を外せば外部専門家を役員に選べる形を用意しています。ただし、管理会社が管理者になる方式は標準管理規約の想定外で、別のガイドラインと適正化法の手続があります。詳しくは管理組合の記事の管理者方式の節で扱います。

15理事になったら最初に確かめること

理事に選ばれたら、最初の理事会の前に、規約と前期の記録を読んでおく必要があります。標準管理規約はひな形なので、決議事項や代理出席の扱いは、自分のマンションの規約と細則で確かめます。

引継ぎで特に確認してください。通帳と印鑑を誰がどう保管しているか、総会から理事会に任された事項は何か、継続中の苦情や申請、滞納はあるか、の3つです。会計担当理事になったら、管理会社からの会計の報告をどの時期に受けるかも確かめます。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

16マンション管理士の試験ではこう問われる

マンション管理士の試験では、標準管理規約の役員と理事会の条文、コメントの細かい扱いがよく問われます。条文の数字だけでなく、コメントにある例外や「規約の明文の定めが必要」という条件まで区別して覚える必要があります。

誤りやすいのは、書面決議の範囲、監事の欠席と決議の効力、理事長の解職の方法、代理出席の条件、総会の決議事項との線引きです。読んだら一問一答で、同じ論点を繰り返し確かめます。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

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