マンションの管理組合とは｜抜けられない理由と総会・理事会・管理会社【2026年度試験対応】

01結論：区分所有者全員でつくる団体で、入るかどうかは選べない

マンションの管理組合は、建物と敷地、附属施設を管理するために、区分所有者全員で構成する団体です。区分所有法3条がそう定めているため、部屋を買って区分所有者になった時点で構成員になります。加入の申込みや承認は要りません。

管理組合を抜けることはできません。管理費や修繕積立金を払わない、総会の決議に従わない、という選び方もありません。廊下や階段、外壁、屋上などの共用部分を全員で持ち合っているので、管理も全員で引き受ける仕組みになっています。

管理組合の中では、総会が最終的に決め、理事会と理事長が実行し、監事が点検します。管理会社は管理組合から事務の委託を受ける相手で、管理組合の代わりに決める立場ではありません。以下、法令と国土交通省の標準管理規約で、この仕組みを順に確かめます。

02区分所有法3条：買った時点で当然に構成員になる

区分所有法3条は、区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができる、と定めています。この「団体」が、一般に管理組合と呼ばれるものです。

条文は団体を「構成し」と言い切っていて、つくるかどうかを区分所有者に選ばせていません。一方、集会・規約・管理者については「できる」と書いています。団体は当然にでき、運営の道具は区分所有者が自分たちで整える、という分け方です。

標準管理規約30条は、組合員の資格は区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失するとしています。売買だけでなく、相続で住戸を引き継いだ人も同じです。31条は、資格を取得・喪失した人に、直ちに管理組合へ届け出るよう求めています。

03抜けられない理由と、自治会との違い

標準管理規約のコメントは、管理組合を区分所有者全員の強制加入の団体で、脱退の自由がないと説明しています。そのため区分所有者は、管理組合の意思決定に従う義務を負います。区分所有法46条も、規約と集会の決議は、住戸を買った人（特定承継人）にも効力を生じると定めています。

その代わり、管理組合の業務は、区分所有法3条の「管理」の目的の範囲に限られます。全員から集める管理費を、一部の人だけが参加するサークル活動や、親睦が主な目的の飲食に充てるのは適切ではないとされています。

自治会や町内会は、居住者が任意で加入する地縁団体で、管理組合とは性格が違います。自治会費は管理費等とは別のもので、加入を望まない人から徴収しないこと、管理費とは区分して経理することが求められています。2つの団体は区別します。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（2026年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

04管理組合の仕事：標準管理規約32条の業務

標準管理規約32条は、管理組合の業務として15の項目を挙げています。共用部分の清掃や点検、修繕、長期修繕計画の作成、設計図書や修繕履歴の管理、損害保険、修繕積立金の運用、町内会などとの渉外、防災、広報などです。

どれも建物と敷地、附属施設を管理するための業務です。専有部分の使い方も、区分所有者の共同の利益に関わる事項であれば、規約で決めるルールの対象になります。ペットの飼育や民泊の可否を規約で定めるのはこのためです。

これらの業務は、管理組合が自分で行うことも、管理会社などに委託することもできます（33条）。ただし委託しても、業務の主体は管理組合のままです。この点は、管理会社との関係の節で詳しく見ます。

05総会・理事会・監事：3つの機関の役割分担

管理組合の中の役割は、決める・実行する・点検するの3つに分かれます。標準管理規約では、総会が決め、理事会と理事長が実行し、監事が監査します。

区分所有法が定めるのは、集会（総会）と管理者です。理事会は法律で必ず置く機関ではありません。規約で置く機関です。標準管理規約は理事長を区分所有法上の管理者とし（38条2項）、理事会を中心に運営する形を想定しています。

4つの役割を表にまとめました。総会で決めることと理事会で決めることの線引きは、理事会の記事で詳しく扱います。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（2026年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

06総会：最終的に決めるのは組合員全員

総会は総組合員で組織し、区分所有法に定める集会にあたります（標準管理規約42条）。理事長は通常総会を、毎年1回、新会計年度の開始以後2か月以内に招集します。区分所有法34条2項も、管理者は少なくとも毎年1回集会を招集しなければならないとしています。

収支予算と決算、管理費等の額、規約の変更、役員の選任、長期修繕計画、管理委託契約の締結などは、総会の決議を経る必要があります（48条）。理事会だけで決めることはできません。

令和5年度マンション総合調査では、直近の通常総会への出席割合の平均は、委任状と議決権行使書の提出者を含めると88.5％、本人の出席だけでは24.6％でした。多くの組合員が、書面で意思を示して総会に参加しています。

07理事会と理事長：決まったことを実行する

理事会は理事で構成し、総会や規約で任された業務の執行を決め、理事の職務を監督し、理事長・副理事長・会計担当理事を選びます（標準管理規約51条）。総会に出す予算案や決算案を用意するのも理事会です。

理事長は管理組合を代表し、業務を統括します。区分所有法上の管理者として、共用部分を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利と義務を持ちます（区分所有法26条1項）。管理者の権利義務は、この法律と規約のほか、委任の規定に従います（28条）。

理事長の代理権に規約で制限を付けても、その制限を知らない第三者には対抗できません（26条3項）。理事長が独断で契約しないよう、理事会の承認や報告の手順を規約や細則で決めておく必要があります。

08監事：業務と財産を点検する

監事は、管理組合の業務の執行と財産の状況を監査し、その結果を総会に報告します（標準管理規約41条1項）。理事や職員に業務の報告を求め、業務と財産の状況を調べることもできます。

監事は理事会に出席し、必要があれば意見を述べなければなりません。不正があると認めるときは臨時総会を招集でき、理事の不正行為などを見つけたときは理事会に報告します。

監事は理事会の一員ではありません。理事会が決めたことを外から点検する立場です。管理組合法人では、区分所有法50条2項が、監事は理事や法人の使用人と兼ねてはならないと定めています。

09管理会社との関係：委託であって、管理組合の代わりではない

管理会社（マンション管理業者）は、管理組合から委託を受けて管理事務を行う事業者です。マンション管理適正化法は、管理事務の中心を基幹事務と呼び、管理組合の会計の収入と支出の調定と出納、共用部分の維持や修繕の企画・実施の調整を挙げています（2条6号）。

委託しても、決めるのは管理組合です。管理委託契約を結ぶこと自体が総会の決議事項で（標準管理規約48条17号）、予算や修繕工事も総会と理事会で決めます。管理会社は、決議を実行する事務を引き受け、法律が定める説明と報告を行います。

適正化法は管理会社に、契約前に説明会を開いて管理業務主任者に重要事項を説明させること（72条）、基幹事務を一括して他人に再委託しないこと（74条）、修繕積立金などを自社の財産と分けて管理すること（76条）、管理事務を定期に報告すること（77条）を義務づけています。管理組合の側も、報告を受けて中身を確かめる必要があります。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（2026年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）

10数字で見る管理組合：令和5年度マンション総合調査

国土交通省のマンション総合調査は、管理組合と区分所有者へのアンケートで、令和5年度が最新です。管理組合向けは4,270組合に配り、1,589組合から回答を得ました。配布はマンション管理業協会の会員各社を通じた受託管理組合などで、自主管理型は約10％です。

管理事務を全部管理会社に委託している管理組合が72.9％で、管理組合がすべての管理事務を自分で行っている管理組合は5.2％でした。管理者は92.1％が理事長で、区分所有者以外の第三者が管理者になっているのは3.7％です。

ただし、配布の経路から、管理会社に委託している管理組合が回答に多く含まれます。全国のすべてのマンションの割合として読まないよう注意してください。なお、全国の分譲マンションのストックは、2025年末で約723.6万戸と推計されています。

この節・表の確認資料： 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕」（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「分譲マンションストック数の推移（2025年末現在）」（確認日 2026年11月8日）

11管理組合法人：法人にすると何が変わるか

管理組合は、集会の決議で法人になる旨と名称・事務所を定め、主たる事務所の所在地で登記すると、管理組合法人になります（区分所有法47条1項）。決議は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の多数で行います。条文に人数の要件はありません。

法人でない管理組合は、権利能力なき社団として扱われます（標準管理規約コメント6条関係）。法人になると、管理組合そのものが法人として権利義務の主体になります。登記すべき事項は、登記した後でなければ第三者に対抗できません（47条4項）。

管理組合法人には、理事と監事を必ず置きます（49条1項・50条1項）。理事の任期は2年で、規約で3年以内の別の期間を定められます（49条6項）。法人の財産で債務を払いきれないときは、区分所有者が持分などの割合で責任を負います（53条）。令和5年度の調査では、管理組合法人の登記がある管理組合は9.8％でした。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（2026年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」及びコメント（確認日 2026年11月8日）／国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕」（確認日 2026年11月8日）

12管理者方式（第三者管理）の考え方

区分所有者以外の人が管理者になる方式を、国土交通省のガイドラインは「外部管理者方式」と呼び、このうち管理会社が管理者になる場合を「管理業者管理者方式」と呼びます。どの方式でも、管理の主体は区分所有者で構成する管理組合だという前提は変わりません。

標準管理規約のコメントは、外部の専門家が運営に関わる形を3つに分けています。理事会を残して役員に外部専門家を選ぶ形、外部専門家を管理者にして理事会が監視する形、外部専門家を管理者にして理事会を置かない形です。一方、役員の担い手不足などから管理会社が管理者に選ばれる事例が増えていますが、標準管理規約はこの方式を想定していません。

ガイドラインは、平成29年6月の「外部専門家の活用ガイドライン」を前身とし、令和6年6月に今の名前になり、令和8年4月1日に改訂されました。管理者事務と管理事務の契約書と担当者を分けること、管理者の任期を原則1年とすること、監事の少なくとも1名を外部専門家から選ぶことなどが望ましいとされ、管理会社による通帳と印鑑の同時保管も避けるよう求めています。

適正化法も、管理会社が管理者になる場合の手続を定めています。管理者事務を受託する契約の前の重要事項説明（72条）、自社やグループ会社との取引の前に説明会を開いて重要な事実を説明すること（77条の2）、管理事務の報告を説明会で行うこと（77条2項）です。管理者を外に任せても、総会で決め、監事が点検する仕組みは残す必要があります。

13「管理組合がない」マンションはあるのか

区分所有法3条の団体は、区分所有者が複数いれば当然にできます。そのため、法律の上では「管理組合がない分譲マンション」はありません。「管理組合がない」と言われるのは、規約がない、総会を開いていない、管理者を選んでいない、という運営の空白がある状態です。

令和5年度の調査では、管理規約がある管理組合は94.7％でした。規約がなくても区分所有法の定めは適用され、集会で管理者を選ぶことも、規約を設定することもできます。規約の設定は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者の各4分の3以上で決めます（31条1項）。

1人の所有者が建物全体を持つ賃貸マンションには、区分所有者の団体はありません。分譲マンションの住戸を借りて住む人は、組合員ではありません。占有者として、規約と集会の決議に基づく使用方法の義務を負います（46条2項）。

14マンション管理士の試験ではこう問われる

マンション管理士の試験では、管理組合の成り立ちが区分所有法の基本として問われます。正誤を判断するときは、法律の定めか、標準管理規約の定めかを区別します。たとえば「理事会」「理事長」は標準管理規約の言葉で、区分所有法では「管理者」です。

誤りやすいのは、「管理組合は設立の決議で成立する」「管理者は必ず置く」「監事は理事を兼ねられる」といった記述です。表の右の列が、条文に照らした正しい理解です。

この節・表の確認資料： e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（2026年4月1日施行）（確認日 2026年11月8日）

15区分所有者がまず確かめること

自分のマンションの管理組合を知るには、まず手元の管理規約を読みます。標準管理規約はひな形で、実際の規約はマンションごとに違います。役員の資格、任期、理事会で決められる範囲、総会の時期は、自分の規約で確認してください。

次に、直近の通常総会の議案書と議事録、管理委託契約書、長期修繕計画を見ます。総会で何が決まり、管理会社に何を任せ、今後どの工事が予定されているかが分かります。住戸を売ったり相続したりしたときは、管理組合への届出も必要です。

マンション管理士の試験を受ける人は、区分所有法の3条・25条・26条・47条〜53条と、標準管理規約の30条〜41条を続けて読むと、管理組合の全体像がつかめます。読んだら一問一答で確かめます。

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